租务事宜

租客如有以下行为，而租赁协议内没有相关条款，则业主可按该条例第IV部没收住宅租赁：

1. 没有在到期的15天内缴交租金；
2. 将处所用作不道德或非法用途；
3. 造成不必要的烦扰、不便或骚扰，包括持续逾期缴交租金；及
4. 未经业主同意而改动处所的结构。

租赁的任何一方可向署长申请发出证明书，证明处所的主要用途，费用为港币 3,850 元。该证明书，就各方面而言，是作为证明该处所主要用途证明书所列事实的表面证据，及作为证明该处所在视察当日的主要用途的表面证据。

根据条例第IV部，租赁的任何一方可向土地审裁处申请，要求裁定该处所的租赁是否属住宅性质，土地审裁处会就条例第IV部而就问题作出裁决。

「分间单位」指组成建筑物单位一部分的处所。一般而言，规管范围涵盖住宅、工业和商业大厦的分间单位，以及不同类型的分间单位（包括板间房、床位、太空舱、阁楼、笼屋、天台屋和平台屋等），但不包括「寮屋」或「新界豁免管制屋宇」。

租赁如符合以下所有条件，即属条例第IVA部所指的「规管租赁」—

1. 租赁在2022年1月22日当日或之后开始；
2. 租赁属住宅租赁；
3. 租赁中的处所属分间单位；
4. 租客是自然人；
5. 租赁的目的是作为租客本身的住宅；及
6. 租赁并非条例附表6指明的租赁，即租赁并非获豁除租赁（见下述Q8）。

根据条例第IVA部，「单位」就建筑物而言，指该建筑物符合以下两项或其中一项描述的处所—

1. 在该建筑物的建筑图则中，划定为或显示为一个独立单位（不论如何描述）的处所；
2. 在该建筑物的公契中，提述为一个单位（不论如何描述）的处所，而该处所的拥有人，相对于该建筑物其他部分的拥有人或占用人而言，乃有权享有该处所的独有管有权者。

（有关获取建筑图则及公契，见下述Q47及Q48）。

条例附表6指明的租赁获豁除而不属条例第IVA部的适用范围，有关租赁包括—

1. 租赁的业主是雇主，而租客是按照其受雇条款及条件管有处所的雇员，且该等条款及条件规定，租客在不再受雇时须搬离该处所；
2. 符合以下说明的租赁—
   1. 并非分租租赁；
   2. 租赁中的处所在有关建筑物的最近期建筑图则（即于占用许可证就该建筑物发出之日，建筑事务监督根据《建筑物条例》（第123章）批准的最近期的建筑图则）中，被划定为该建筑物单位内的睡房；及
   3. 其业主是自然人及在租赁开始时在该单位内居住；
3. 属在香港房屋协会的「未补价资助出售房屋—出租计划」下的处所的租赁。

因此，如有关租赁出租的处所符合上述的(1)、(2)或(3)项，就不受条例第IVA部所规管。

如口头租赁符合条例下第IVA部属「规管租赁」的所有条件（见上述Q6），该分间单位的口头租赁亦受条例第IVA部所规管。相关法定要求及强制性条款须隐含地纳入该分间单位的口头租赁内。

假如分间单位的业主及租客已以口头达成首期租赁而该租赁已开始，租客可用书面方式要求业主在30日内，将反映有关口头租赁内容的书面租赁协议送达租客。假如业主没有这样做，租客可选择(a)将租金扣起，暂不缴付，直至业主送达租赁协议为止；或(b)于上述30日的指明限期后的7日内，借给予业主不少于30日的事先书面通知，终止该租赁。

一般而言，条例第IVA部的规管范围涵盖住宅、工业和商业大厦的分间单位。如有关分间单位的租赁符合属条例第IVA部所指的「规管租赁」的所有条件（见上述Q6），包括租赁在2022年1月22日当日或之后开始；及租赁属住宅租赁等，该租赁便是「规管租赁」及受有关法例的规管。

如有争议，有关的业主及租客可向土地审裁处申请，要求裁定该处所的租赁是否属条例第IVA部所指的「规管租赁」。如欲了解法庭的申请程序及费用等资料，请浏览司法机构网页或联络土地审裁处（网页：www.judiciary.hk/zh_cn/court_services_facilities/landsf.html；地址: 佐敦加士居道38号；及电话号码: 2771 3034）。

正如上述Q5所指出，条例第IVA部下的「分间单位」并不包括「新界豁免管制屋宇」，原因是「分间单位」乃指组成建筑物单位一部分的处所，而「建筑物」是指按照建筑图则建造或改动以供使用的建筑物或构筑物。在有关条例第IVA部下，「建筑图则」是指(a)建筑事务监督根据《建筑物条例》（第123章）批准的图则；或(b)香港房屋委员会就建筑物而拟备的图则，该建筑物根据《房屋条例》（第283章）第18(2)条属《建筑物条例》所不适用者。由于「新界豁免管制屋宇」不受获批准的建筑图则所涵盖，因此条例第IVA部规管的范围并不包括「新界豁免管制屋宇」。

政府已拟备一份条例第IVA部适用的「规管租赁」的租赁协议范本（“范本”），可于差饷物业估价署（“估价署”）的网页下载，作一般参考之用。 「规管租赁」的业主及租客，可使用范本并因应情况对范本作适当的修订（强制性条款除外）。他们必须留意条例第IVA部所列出适用于「规管租赁」的规定，并确保遵从该等规定。若对如何应用或诠释范本内的条文有疑问，他们应在适当情况下征询其律师或其他专业人士的意见。

根据条例第IVA部，强制性条款须隐含地纳入每项「规管租赁」内。强制性条款对该租赁的业主及租客，均具约束力。「规管租赁」的业主和租客可协商于租赁协议加入其他规定或条文，但倘若这些其他规定或条文与强制性条款有所抵触或不一致的情况，即以强制性条款为准。

不会。范本只作一般参考之用。「规管租赁」的业主及租客可使用范本并因应情况对范本作适当的修订，或自行订立租赁协议，唯不可抵触「规管租赁」的强制性条款或与其不一致。

根据条例第IVA部，分间单位租赁的规管周期，须由该分间单位的连续2项「规管租赁」（即首期租赁及次期租赁）所组成，而每项「规管租赁」的租期为2年。

首期租赁指规管周期中的首项规管租赁，租期2年。次期租赁指规管周期中的次项规管租赁，租期由紧接首期租赁届满后的日期开始，同样为期2年。更多关于次期租赁，见下述Q25-43或浏览次期租赁专页。

业主及租客可就该分间单位达成一个或多于一个规管周期的租赁。

首期租赁的业主须在要约期内采用表格AR1，就分间单位的有关规管周期中的次期租赁，向租客作出次租期要约，并将该表格送达租客。业主须在表格内述明就次期租赁所建议的租金款额，表格应以一式两份填写及签署。请观看《「劏房」规管租赁 — 次期租赁要约流程》短片及《「劏房」规管租赁— 就次租期要约如何填写表格AR1》短片了解详情。

要约期指紧接拟达成的次期租赁开始的公历月前的第2个公历月的期间。例子：假设次期租赁于2024年1月内的任何一日开始，有关的要约期则为2023年11月的整个月份。

表格AR1可在以下地点索取：

1. 差饷物业估价署（估价署）的办公室：
   
   1. 九龙长沙湾道303号长沙湾政府合署15楼；或
   2. 香港湾仔告士打道7号入境事务大楼38楼3816-22室（估价署租务科办公室）
   
   
   办公时间
   星期一至星期五：上午 8 时 15 分至下午6 时正
   星期六、星期日及公众假期：休息
2. 土地审裁处：
   九龙油麻地加士居道38号
   办公时间
   

   星期一至星期五：	上午 8 时 45 分至下午 1 时正
   	下午 2 时正至下午 5 时 30 分
   星期六、星期日及公众假期：休息

3. 民政事务总署位于各区的民政咨询中心：
   （有关各区民政咨询中心详情，请浏览此网站：https://www.had.gov.hk/sc/public_services/public_enquiry_services/ctec.htm）

如希望估价署以邮寄方式发送表格AR1，请以下列途径向估价署提供收件者的姓名／名称及邮件地址，并说明「索取表格AR1」：

1. 电话热线： 2150 8303；
2. 电邮：enquiries@rvd.gov.hk;
3. 邮寄：上述1(i)的地址；
4. 传真：2152 0115。

根据条例第IVA部，首期租赁的业主只可以将表格AR1留给有关分间单位的一名成年占用人，而有关分间单位是租客所居住，并与该表格AR1有关。

业主或租客毋须将表格AR1递交估价署。不过，业主须在次期租赁开始后60日内向估价署提交租赁通知书（表格AR2）。

次租期要约一经作出，在首期租赁届满前，一直可供租客接受，而业主不得撤回要约。假如租客不接受表格AR1上业主所建议的租金，业主和租客可以商议租金。业主如同意调整租金，双方须在该表格AR1上述明的经调整的租金旁签署。租客谨记须在首期租赁届满前，在收到的表格AR1上签署并交回业主；否则会被视为拒绝要约，租客不获授予次期租赁并须在首期租赁届满时迁出处所。

根据条例第IVA部，租赁协议包括业主及租客就次期租赁签署的表格AR1及其对应本。因此，双方无须另外再订立书面租赁协议。假如业主及租客希望另行订立书面租赁协议，须注意该协议内的条款不可抵触「规管租赁」的强制性条款或与其不一致，如有所抵触或不一致的情况，即以强制性条款为准。此外，该协议亦不得加入不属首期租赁所包含的任何条款或条件。

如分间单位首期租赁的业主没有在要约期内，就有关次期租赁，将次租期要约送达租客，业主须视为在要约期届满时已向租客作出次租期要约，而租客须视为已接受该次租期要约及在首期租赁届满时，获授予次租期租赁。

在此情况下，次租期租赁的续期租金，须是租客在首期租赁中最后应缴付的租金款额；假如次期租赁租金相应的管制百分比是负数，则次期租赁的续期租金须按该百分比下调。

在要约期内，如租客未收到业主的次租期要约，租客可以考虑联络业主，以了解他/她有否发出表格AR1，如已发出，该表格是否在送递过程中被丢失等。

如有任何以下其中一项的情况，首期租赁的业主会被视为没有将次租期要约送达租客：

1. 要约没有在要约期内送达租客（请参阅上述Ｑ25及Q27）；
2. 要约并非采用表格AR1作出（索取表格AR1的途径，请参阅上述Q26）；
3. 业主没有在向租客送交的表格AR1上签署；
4. 要约中没有述明就次期租赁所建议的租金款额；
5. 要约中述明就次期租赁所建议的租金款额，高于条例第IVA部准许的次期租赁租金的最高款额（请参阅下述Ｑ35）；或
6. 要约中加入了不属首期租赁所包含的任何条款或条件（请参阅下述Ｑ38）。

首期租赁的业主必须在要约期内遵从以下所有条件：

1. 采用表格AR1作出次租期要约（索取表格AR1的途径，请参阅上述Q26）;
2. 业主须在表格AR1内述明就次期租赁所建议的租金款额、签署该表格并将其送达租客；而该建议的租金款额，不得超过条例第IVA部所准许的次期租赁租金的最高款额（请参阅下述Ｑ35）;
3. 次租期要约中，不得加入不属首期租赁所包含的任何条款或条件; 及
4. 次租期要约一经作出，在首期租赁届满前，一直可供租客接受，而业主不得撤回要约。

根据条例，在次期租赁的租期开始后的60日内，业主须向估价署提交表格AR2。另外，业主在收到经租客就有关次期租赁签署的表格AR1后，须安排将该表格AR1加盖印花和单独承担有关的印花税，及在30天内把一份经双方签署并已加盖印花的表格AR1交回租客。

业主及租客就次期租赁议定的租金款额，不得超过条例第IVA部所准许的次期租赁租金的最高款额。具体而言，在同一个规管周期中，次期租赁的租金增幅不得高于「管制百分比」，上限为10%。假如「管制百分比」为负数，则次期租赁的租金须至少按该百分比下调。

「管制百分比」是指差饷物业估价署（“估价署”）就所有类别私人住宅物业编制和公布的全港性租金指数在相关期间（即由首期租赁的开始月份至紧接拟达成的次期租赁的开始月份前的第4个公历月期间）的百分率变动。

业主及租客可使用估价署的网上「次期租赁租金计算机」计算条例第IVA部所准许的最高续期租金，亦可以观看《「劏房」规管租赁— 如何使用次期租赁租金计算机》短片了解详情。

关于计算条例第IVA部所准许的次期租赁租金（即续期租金）的最高款额，可参考以下三个示例：

1. 当管制百分比是0-10％：例如管制百分比是2.3%，续期租金的加幅须按相关首期租赁的最后租金计算，但有关加幅不得高于2.3%。
2. 当管制百分比超过10%：例如管制百分比是11%，续期租金的加幅须按相关首期租赁的最后租金计算，但有关加幅不得高于10%。
3. 当管制百分比是负数：例如管制百分比是-2%，续期租金须按相关首期租赁的最后租金计算，并至少按照这个百分比来调低。

管制百分比的计算方法可参考上述Ｑ35。如在相关首期租赁内，租客应缴付的租金款额，曾下调一次或多于一次，则在计算次期租赁的租金款额时，须以首期租赁内最后一次获下调后的租金款额为基础。请参阅下述Q43了解「最后应缴付的租金款额」的详情。

但若业主没有在要约期内将有效的次租期要约送达租客，即使管制百分比为正数，续期租金仍是首期租赁中最后应缴付的租金款额。另外，如果管制百分比为负数，续期租金就须按照这个百分比来调低。

你可参考以下使用「次期租赁租金计算机」计算条例第IVA部所准许的次期租赁租金的最高款额的不同示例：

估价署就所有类别私人住宅物业编制和公布的全港性租金指数可以按此下载; 而「管制百分比」的所有数据则可以按此下载。

条例第IVA部规定，除次期租赁的租期及租金款额外，所有次期租赁的条款及条件应与首期租赁所包含的条款及条件相同。在任何情况下，次期租赁的条款及条件都不得抵触条例第IVA部。

如租客接受次租期要约，租客须签署由业主送达并载有该要约的表格AR1，并在首期租赁届满前将它送达业主。如租客在首期租赁届满前，没有通知业主有关次租期要约已为租客接受，则租客须视为已拒绝接受该次租期要约，因而不获授予次期租赁并须在首期租赁届满时迁出处所。请观看《「劏房」规管租赁 — 次期租赁要约流程》短片及《「劏房」规管租赁— 就次租期要约如何填写表格AR1》短片了解详情。

如租客不同意业主就次期租赁所建议的租金款额，租客可在首期租赁届满之前，就该款额与业主商议。如商议后，业主同意调整有关次期租赁的建议租金款额，业主须在送达表格AR1上显示的经调整的租金款额旁边签署。如租客按经调整的租金款额接受有关次租期要约，租客须在表格AR1上显示的经调整的租金款额旁边签署；及在首期租赁届满前，将表格送达业主。请观看《「劏房」规管租赁 — 就次租期要约如何填写表格AR1》短片了解详情。

业主及租客可使用估价署的网上「次期租赁租金计算机」计算条例第IVA部所准许的最高续期租金，亦可以观看《「劏房」规管租赁— 如何使用次期租赁租金计算机》短片了解详情。

如有以下任何一项情况，租客即会被视为没有接受次租期要约：-

1. 租客从来没有根据条例第IVA部给予业主接受要约通知；
2. 租客在首期租赁届满后，才将接受要约通知送达业主；
3. 租客并非采用业主送交的、载有次租期要约的同一表格AR1给予接受要约通知；或
4. 租客将业主送交的表格AR1交回业主时，没有在该表格上签署。

如果租客在首期租赁届满前已终止该租赁，即使首期租赁的业主已按照条例向租客作出次租期要约，或根据条例被视为已向租客作出次租期要约，有关次租期要约即属失效。

租客在首期租赁内最后一次向业主缴付的租金款额为「最后应缴付的租金款额」。如在首期租赁内，租客应缴付的租金款额，曾下调一次或多于一次，则在计算次期租赁的租金款额时，须以首期租赁内最后一次获下调后的租金款额为「最后应缴付的租金款额」。例子：假设在首期租赁内，业主以书面通知租客租金款额由每月$5,500元下调至$5,000，其后再以书面通知租客租金款额获下调至每月$4,500。在计算次期租赁的租金款额时，须以「最后应缴付的租金款额」，即每月$4,500为基础。

如有关分间单位的租赁属条例第IVA部所指的「规管租赁」，便受有关法例的规管。「规管租赁」的业主在要求相关租客付还任何指明公用设施及服务的收费（指水、电、煤气或石油气及通讯服务；而通讯服务包括电话（但流动电话除外）、互联网、有线电视、卫星电视）作为租金以外的独立付款时，须向租客出示业主是相关收费的缴费单上指名的支付人的缴费单副本，及提供书面账目显示缴费单的款额是如何就关乎的处所的不同组成部分（其中有关分间单位属一部分）分摊，并且各经分摊款项的总和，不得超过缴费单的款额。

根据条例第IVA部，业主如要求「规管租赁」的租客付还或以其他方式从租客收取任何指明公用设施及服务收费，而所涉款项超过上述书面账目中就有关分间单位显示的经分摊款额或各经分摊款项的总和超过缴费单的款额，该业主即属犯罪。该业主如属首次定罪，可处第 3 级罚款（现时为港币$10,000），如属第二次或其后再被定罪，可处第 4 级罚款（现时为港币$25,000）。

在不违反相关法律的前提下（见上述Q44），「规管租赁」的业主与租客可在订立租赁前自行讨论和协议一套可接受的分摊方法。

若业主涉嫌违反条例第IVA部的规定，例如滥收杂费或指明公用设施及服务（包括水、电）收费的付还，有关投诉人可透过热线、电邮或亲身向差饷物业估价署（“估价署”）举报。估价署在知悉有关情况后，会按条例调查及跟进；如有需要，会实地视察，并因应实际情况就个别个案考虑是否需要采取法律行动。

就查阅建筑事务监督根据建筑物条例（第123章）批准的「建筑图则」或订购其副本，你可─

1. 使用屋宇署的「百楼图网」系统(www.bd.gov.hk/sc/resources/online-tools/BRAVO-online-building-records/index.html)；或
2. 亲身前往屋宇署的楼宇资讯中心，地址为九龙油麻地海庭道11号西九龙政府合署北座屋宇署总部2楼（电话：2626 1207）。

截至2021年12月底，查阅图则、文件及相片的订明费用为每款档案类别港币36元；复印经核证图为每张港币42元；经核证文件和相片的订明费用则为每张8元。

至于由香港房屋委员会就建筑物而拟备的「建筑图则」，而该建筑物根据房屋条例（第283章）第18(2)条属建筑物条例所不适用者，你可─

1. 使用独立审查组的房屋署图则查阅网(https://eservices.housingauthority.gov.hk/hebros/)；或
2. 致电独立审查组热线（电话：3162 0621），预约亲身前往房屋署服务柜位，地址为九龙黄大仙龙翔道138号龙翔办公大楼8楼。

截至2021年12月底，查阅图则及文件的订明费用为每款档案类别港币36元至港币37元；复印图则及文件的订明费用为每张港币1.1元至港币45元，视乎记录的类型而定。

有关公契，你可透过以下方法缴交订明费用要求复印服务：

1. 使用土地注册处的「综合注册资讯系统」网上服务(www.landreg.gov.hk/chs/services/services_b_2.htm)；或
2. 前往以下土地注册处的办事处：
1. 土地注册处客户服务中心 – 香港金钟道66号金钟道政府合署19楼（电话：3741 2423）；
2. 大埔查册中心 – 大埔乡事会街8号大埔综合大楼4楼（电话：2653 5859）；
3. 荃湾查册中心 – 荃湾青山公路174至208号荃湾多层停车场大厦11楼（电话：2416 3505）；或
4. 元朗查册中心 – 元朗桥乐坊2号元朗政府合署暨大桥街市7楼（电话：2475 0341）。

截至2021年12月底，订购大厦公契副本的订明费用为港币100元。

如就处所的租赁是否属住宅租赁出现争议，及该处所的主要用途与该争议有关，则该处所的业主或租客可向署长递交表格TR4，要求为该处所发出主要用途证明书，费用全免。即使就处所的租赁是否属住宅租赁没有出现争议，该处所的业主或租客亦可向署长递交表格TR4D和有关费用，要求为处所发出主要用途证明书。有关申请详情，请参阅差饷物业估价署网页相关表格的注释。

如「规管租赁」中的分间单位被法定命令要求拆卸，相关人士有责任履行该法定命令。条例第 IVA 部并非将分间单位合法化，针对分间单位的租务管制并不会影响有关当局按照现行法例采取的执法行动。条例第IVA部不妨碍「规管租赁」的租客在双方达成共识的情况下，在租期届满前向业主提早退租。因此，业主必须与租客商讨并达成共同协议，在可能的情况下终止有关租赁。

如「规管租赁」的租客在租期内去世，租客根据条例第IVA部有权在其在生时享有的「规管租赁」之下已存在的利益及保障，在该租客去世后，可由在该租客去世时与其在该分间单位同住的家庭成员取得。根据条例第IVA部，就任何人而言，「家庭成员」指—

1. 该人的配偶；
2. 该人的父母；
3. 该人的成年子女；
4. 该人的祖父母或外祖父母；或
5. 该人的成年孙或成年外孙。

子女包括非婚生子女、继子女及循法律认可方式领养的子女，而父母、孙、外孙及祖父母、外祖父母均须据此解释。

若有關租賃屬條例第IVA部範圍內的「規管租賃」（見上述Q6），業主須提交表格AR2。若有關租賃屬條例第IV部範圍內的住宅租賃（見上述Q2），業主須提交表格CR109。業主須注意在有關法定時限前向估價署提交適用的表格AR2或表格CR109（見上述Q17及Q2）。

非住宅租赁的租金和租住权保障并无法定管制。

条例并不包含规管租赁协议形式的条文，业主与租客可以自由议定协议的形式以配合双方的需要及情况。如果业主与租客无法解决就协议而产生的租赁纠纷，任何一方均可透过法律程序来处理有关事宜。

除了条例附表7第5条规定一些关于保养及维修的强制性条款，作为条例第 IVA 部适用的规管租赁下业主义务的一部分，条例并不包含关于维修责任的条文。业主和租客可以自由议定适当的条款（适用于规管租赁的强制性条款除外）。如业主和租客就保养及维修事宜出现争议而不能自行解决，任何一方均可透过法律程序来处理有关事宜。

假如业主拒绝接纳租金，租客可选择将租金以邮递支票方式寄交业主。如果信件无人认领，租客应保存有关信件，留待将来进行法律诉讼时作为证据。

如租客拖欠租金，业主可以选择采取以下其中一项行动：

1. 采用一项称为“扣押”的特别程序，由区域法院颁令，指示执达主任扣押租客的财物。如果租客仍然不缴付租金，便会将财物出售，并将所得收益用作偿还欠租之用。申请表格及誓章表格可向区域法院登记处索取。填妥的表格交回区域法院登记处后，即完成初步程序。区域法院会在扣押财物后向业主发出通知。不过，如果业主追讨超过12个月的欠租，这项扣押程序便不适用，业主应该按照正常程序以违约理由提出诉讼；
2. 于小额钱债审裁处向租客提出诉讼，以追讨不超逾港币75,000元的欠租。如欠款超逾港币75,000元，业主可于区域法院向租客提出诉讼；或
3. 向土地审裁处申请签发收回管有令。

住宅租赁的租客如持续逾期缴交租金，可被视为令业主遭受不必要的不便。假如租客不理会书面警告而继续作出有关行为，业主可向土地审裁处申请签发收回管有令。