租 賃 事 宜

住 宅 租 賃

1. 住 宅 租 賃 的 租 金 或 租 住 權 保 障 是 否 受 到 法 定 管 制 ？

在 2004年 7月 9日 或 之 後 簽 立 的 住 宅 租 賃 的 租 金 及 租 住 權 保 障 不 受 任 何 法 定 管 制 。

至 於 2004 年 7 月 9 日 前 已 存 在 的 住 宅 租 賃 ， 如 舊 有 第 IV 部 的 重 訂 租 賃 程 序 於 此 日 期 前 已 展 開 ， 則 賦 予 租 客 重 訂 租 賃 權 利 的 已 廢 除 機 制 將 會 最 後 一 次 適 用 ， 而 有 關 各 方 最 終 可 向 土 地 審 裁 處 申 請 以 市 值 租 金 重 訂 租 賃 。

2. 何 謂 「 過 渡 性 終 止 通 知 書 」 ？ 在 甚 麼 情 況 下 須 使 用 該 通 知 書 終 止 住 宅 租 賃 ？

住 宅 租 賃 以 往 獲 第 IV部 賦 予 租 住 權 保 障 。 《 2004年 業 主 與 租 客 (綜 合 )(修 訂 )條 例 》 於 2004年 7月 9日 生 效 後 ， 已 將 這 項 保 障 撤 銷 。 為 了 讓 此 日 期 前 已 存 在 的 租 賃 可 配 合 法 例 的 改 變 ， 該 修 訂 條 例 訂 明 ， 這 些 租 賃 只 可 透 過 互 訂 協 議 或 「 過 渡 性 終 止 通 知 書 」 而 終 止 。 不 過 ， 下 列 情 況 無 須 使 用 「 過 渡 性 終 止 通 知 書 」 ：

  1. 舊 有 第 IV部 的 重 訂 租 賃 程 序 已 於 2004年 7月 9日 前 展 開 ，

  2. 租 賃 的 任 何 條 款 在 2004年 7月 9日 或 之 後 已 有 轉 變 ，

  3. 業 主 與 租 客 在 2004年 7月 9日 或 之 後 另 定 終 止 租 賃 通 知 期 ， 或

  4. 租 賃 已 於 2004年 7月 9日 或 之 後 轉 讓 予 新 租 客 。
3. 「 過 渡 性 終 止 通 知 書 」 須 於 何 時 送 達 ？

在 租 賃 屆 滿 後 ， 業 主 必 須 在 擬 終 止 日 期 前 至 少 12個 月 ， 向 租 客 送 達 「 過 渡 性 終 止 通 知 書 」 ， 而 租 客 則 必 須 在 擬 終 止 日 期 前 至 少 1個 月 ， 向 業 主 送 達 有 關 通 知 書 。

「 過 渡 性 終 止 通 知 書 」 可 在 2004年 7月 9日 或 以 後 隨 時 向 對 方 送 達 ， 惟 不 得 早 於 下 列 日 期 ：

  1. 就 固 定 租 期 租 賃 (fixed term tenancies)而 言 － 租 賃 屆 滿 日 ，

  2. 就 定 期 租 賃 (periodic tenancies) 而 言 － 在 2004年 7月 9日 當 天 所 屬 的 租 賃 期 屆 滿 日 。

    即 使 業 權 其 後 改 變 ， 已 送 達 的 有 效 「 過 渡 性 終 止 通 知 書 」 將 繼 續 生 效 。 已 送 達 通 知 書 的 業 主 ， 宜 在 臨 近 租 賃 終 止 日 期 前 再 提 醒 租 客 ， 租 客 則 宜 盡 早 把 遷 出 意 向 通 知 業 主 。
4. 在 無 須 使 用 「 過 渡 性 終 止 通 知 書 」 的 情 況 下 ， 業 主 和 租 客 應 怎 樣 終 止 住 宅 租 賃 ？

2004年 7月 9日 或 之 後 簽 立 的 住 宅 租 賃 無 須 使 用 「 過 渡 性 終 止 通 知 書 」 。 上 文 答 2中 所 述 有 關 2004年 7月 9日 前 已 存 在 的 租 賃 的 例 外 情 況 ， 亦 無 須 使 用 「 過 渡 性 終 止 通 知 書 」 。 這 些 租 賃 可 按 照 租 賃 條 款 或 經 雙 方 議 定 而 終 止 。

如 果 沒 有 以 合 約 形 式 訂 立 通 知 期 規 定 或 互 訂 協 議 ， 下 列 的 普 通 法 原 則 將 一 般 適 用 ：

  1. 固 定 租 期 租 賃 (fixed term tenancies)將 在 租 期 屆 滿 後 終 止 ；

  2. 定 期 租 賃 (periodic tenancies)會 透 過 發 出 遷 出 通 知 書 而 終 止 ， 並 須 給 予 與 租 期 長 短 相 若 的 通 知 期 。
5. 業 主 在 發 出 「 過 渡 性 終 止 通 知 書 」 後 ， 可 否 以 自 住 為 理 由 收 回 處 所 的 管 有 嗎 ？

對 於 須 使 用 「 過 渡 性 終 止 通 知 書 」 的 住 宅 租 賃 而 言 ， 在 原 租 賃 屆 滿 後 ， 業 主 可 以 處 所 須 作 自 住 為 理 由 ， 向 土 地 審 裁 處 申 請 收 回 處 所 。 不 論 是 否 已 送 達 「 過 渡 性 終 止 通 知 書 」 ， 業 主 均 可 提 出 申 請 。 收 回 管 有 令 一 經 發 出 ， 將 凌 駕 於 業 主 向 租 客 送 達 的 任 何 「 過 渡 性 終 止 通 知 書 」 。
6. 業 主 以 自 住 為 理 由 而 獲 得 土 地 審 裁 處 頒 發 命 令 ， 以 收 回 對 處 所 的 管 有 後 ， 是 否 須 遵 守 一 些 限 制 ？

業 主 如 以 自 住 為 理 由 而 獲 土 地 審 裁 處 頒 發 命 令 ， 收 回 對 處 所 的 管 有 ， 將 不 得 在 頒 發 命 令 的 日 期 起 計 24個 月 內 出 租 、 出 售 、 移 轉 或 放 棄 管 有 該 處 所 。 處 所 如 果 是 收 回 供 某 人 居 住 ， 則 處 所 須 於 頒 發 命 令 後 的 24個 月 內 ， 由 該 人 居 住 。 違 反 這 些 限 制 屬 刑 事 罪 行 。 不 過 ， 在 特 殊 的 情 況 下 ， 業 主 可 向 土 地 審 裁 處 申 請 更 改 命 令 。
7. 業 主 須 於 何 時 向 差 餉 物 業 估 價 署 遞 交 「 新 租 出 或 重 訂 協 議 通 知 書 」 (表 格 CR 109)以 便 批 署 ？

業 主 須 於 下 述 情 況 發 生 後 1個 月 內 ， 向 差 餉 物 業 估 價 署 署 長 遞 交 表 格 以 便 批 署 ：

  1. 與 租 客 訂 立 新 租 賃 ／ 分 租 租 賃 ；

  2. 與 租 客 續 訂 租 賃 ／ 分 租 租 賃 ； 或

  3. 與 租 客 簽 立 由 土 地 審 裁 處 裁 定 或 由 雙 方 議 定 的 租 約 。
業 主 如 在 1個 月 期 限 後 才 提 交 該 表 格 ， 須 繳 付 費 用 310元 。 如 該 表 格 未 經 署 長 批 署 ， 業 主 無 權 提 出 訴 訟 以 追 收 租 金 。
8. 業 主 可 以 根 據 什 麼 法 定 理 由 沒 收 住 宅 租 賃 ？

租 客 如 有 以 下 行 為 ， 而 租 賃 協 議 中 沒 有 相 關 條 款 ， 則 業 主 可 按 該 條 例 第 IV部 沒 收 租 賃 ：
  1. 沒 有 在 限 期 後 15天 內 繳 交 租 金 ；

  2. 將 處 所 作 不 道 德 或 非 法 用 途 ；

  3. 令 業 主 遭 受 不 必 要 的 煩 擾 、 不 便 或 騷 擾 ， 包 括 持 續 逾 期 交 租 ； 或

  4. 未 經 業 主 同 意 ， 擅 自 改 動 處 所 的 結 構 。

非 住 宅 租 賃

9. 非 住 宅 租 賃 的 租 金 或 租 住 權 保 障 是 否 受 到 法 定 管 制 ？

非 住 宅 租 賃 的 租 金 和 租 住 權 保 障 並 無 法 定 管 制 。
10. 如 何 終 止 非 住 宅 租 賃 ？ 是 否 須 要 送 達 「 過 渡 性 終 止 通 知 書 」 ？

送 達 「 過 渡 性 終 止 通 知 書 」 的 規 定 並 不 適 用 於 非 住 宅 租 賃 。 在 2004年 7月 9日 當 日 或 以 後 簽 立 的 非 住 宅 租 賃 ， 將 按 租 約 條 款 執 行 。 除 非 業 主 與 租 客 同 意 續 約 或 另 有 安 排 ， 否 則 租 賃 將 於 期 滿 終 止 。

2004 年 7 月 9 日 前 已 存 在 的 非 住 宅 租 賃 ， 將 以 下 列 方 式 終 止 ：

  1. 如 舊 有 第 V 部 的 終 止 租 賃 通 知 書 於 2004 年 7 月 9 日 前 已 有 效 送 達 ， 則 該 通 知 書 將 繼 續 生 效 ， 有 關 租 約 將 於 通 知 書 所 指 明 的 日 期 終 止 。

  2. 如 沒 有 送 達 舊 有 第 V 部 的 通 知 書 ， 未 屆 滿 的 租 賃 將 按 照 租 賃 條 款 或 雙 方 協 議 而 終 止 。 在 沒 有 以 合 約 形 式 訂 立 通 知 期 規 定 或 互 訂 協 議 的 情 況 下 ， 以 下 的 普 通 法 原 則 將 一 般 適 用 ：

    1. 固 定 租 期 租 賃 (fixed term tenancies) 將 於 租 期 屆 滿 後 終 止 ，

    2. 定 期 租 賃 (periodic tenancies) 會 透 過 發 出 遷 出 通 知 書 而 終 止 ， 通 知 期 的 長 短 須 與 租 期 相 若 。
在 沒 有 送 達 舊 有 第 V 部 的 通 知 書 的 情 況 下 ， 如 要 終 止 租 期 已 屆 滿 但 仍 以 按 月 形 式 繼 續 的 租 賃 ， 雙 方 可 透 過 互 訂 協 議 終 止 租 賃 ， 或 在 擬 終 止 租 賃 日 期 之 前 一 個 月 向 對 方 送 達 遷 出 通 知 書 。

雜 項 問 題

11. 業 主 和 租 客 如 何 決 定 租 賃 屬 於 住 宅 性 質 或 非 住 宅 性 質 ？

訂 立 租 賃 的 任 何 一 方 可 向 差 餉 物 業 估 價 署 署 長 申 請 主 要 用 途 證 明 書 ， 費 用 為 3,850 元 。 該 證 明 書 是 處 所 在 視 察 當 日 的 主 要 用 途 的 證 據 。 如 租 賃 的 任 何 一 方 對 署 長 的 決 定 感 到 不 滿 ， 可 向 土 地 審 裁 處 申 請 ， 要 求 裁 定 該 租 賃 的 性 質 。
12. 業 主 與 租 客 如 何 議 定 租 賃 協 議 的 形 式 ？

該 條 例 並 不 包 含 關 於 租 賃 協 議 的 形 式 的 條 文 ， 業 主 與 租 客 可 以 自 由 議 定 協 議 的 形 式 和 全 部 條 款 。 不 過 ， 協 議 的 條 款 不 能 意 圖 將 有 關 租 賃 摒 除 於 本 條 例 的 適 用 範 圍 之 外 。

業 主 和 租 客 可 參 閱 由 消 費 者 委 員 會 與 地 產 代 理 監 管 局 合 製 的 消 費 者 須 知 ， 內 有 訂 立 租 約 所 需 注 意 事 項 。 民 政 事 務 處 和 有 關 機 構 均 備 有 該 須 知 ， 以 供 索 閱 。
13. 該 條 例 有 沒 有 規 管 修 葺 責 任 的 條 文 ？

《 業 主 與 租 客 (綜 合) 條 例 》 並 不 包 含 關 於 修 葺 責 任 的 條 文 ， 業 主 和 租 客 如 就 修 葺 和 保 養 責 任 有 爭 議 而 不 能 自 行 解 決 ， 可 以 提 交 法 庭 審 理 ， 由 法 庭 依 據 租 賃 的 明 訂 或 隱 含 條 款 和 普 通 法 原 則 裁 決 。
14. 如 業 主 拒 絕 接 納 租 金 ， 租 客 可 以 怎 樣 做 ？

假 如 業 主 拒 絕 接 納 租 金 ， 租 客 可 選 擇 以 郵 遞 支 票 方 式 將 租 金 寄 交 業 主 。 如 果 信 件 無 人 認 領 ， 租 客 應 保 存 有 關 信 件 ， 留 待 將 來 進 行 訴 訟 時 作 為 證 據 。
15. 如 租 客 欠 交 租 金 ， 業 主 可 以 怎 樣 做 ？

如 租 客 拖 欠 租 金 ， 業 主 可 以 選 擇 採 取 以 下 任 何 一 項 行 動 ：

  1. 向 區 域 法 院 申 請 財 物 扣 押 令 。 財 物 扣 押 令 一 經 批 出 ， 法 院 執 達 主 任 會 到 有 關 處 所 視 察 ， 並 會 檢 取 處 所 內 任 何 屬 於 租 客 的 可 移 動 資 產 。 如 租 客 未 能 在 指 定 時 間 內 繳 付 欠 租 和 檢 取 費 ， 法 院 會 將 扣 押 品 出 售 ， 售 賣 收 益 將 用 以 抵 銷 欠 款 。 財 物 扣 押 令 不 適 用 於 追 討 逾 期 12 個 月 以 上 的 欠 租 ； 或

  2. 向 小 額 錢 債 審 裁 處 起 訴 租 客 ， 追 討 不 超 逾 50,000元 的 欠 租 。 如 欠 租 超 逾 50,000 元 ， 業 主 可 向 區 域 法 院 提 出 起 訴 ； 或

  3. 向 土 地 審 裁 處 申 請 簽 發 收 回 管 有 令 。
住 宅 租 賃 的 租 客 如 持 續 逾 期 交 租 ， 可 被 視 為 令 業 主 遭 受 不 必 要 的 不 便 。 假 如 租 客 不 理 會 書 面 警 告 ， 繼 續 作 出 這 些 行 為 ， 業 主 可 向 土 地 審 裁 處 申 請 簽 發 收 回 管 有 令 。

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