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差 饷

  1. 1. 甚 么 是 应 课 差 饷 租 值 ?

    应 课 差 饷 租 值 是 假 设 物 业 在 一 个 指 定 估 价 依 据 日 期 空 置 出 租 时 , 按 年 出 租 , 估 计 可 得 的 年 租 。 在 评 估 租 金 时 , 必 须 假 设 租 客 承 担 支 付 一 般 由 租 客 支 付 的 所 有 差 饷 及 税 项 , 及 业 主 承 担 支 付 地 税 、 修 葺 费 、 保 险 费 , 以 及 维 持 该 物 业 于 能 得 到 该 租 金 的 状 况 所 需 的 其 他 开 支 。

    假 设 业 主 支 付 维 修 费 和 其 他 必 需 开 支 , 以 维 持 物 业 于 能 得 到 该 租 金 的 状 况 , 这 意 味 在 评 定 应 课 差 饷 租 值 时 , 毋 须 理 会 一 般 的 失 修 情 况 。 然 而 , 无 法 修 复 的 严 重 失 修 、 或 只 有 耗 费 不 菲 才 能 修 复 的 情 况 , 则 应 加 以 考 虑 。

    评 估 应 课 差 饷 租 值 时 , 会 参 考 同 区 类 似 物 业 于 估 价 日 期 或 接 近 该 日 期 , 在 公 开 市 场 所 议 定 的 租 金 , 并 按 面 积 大 小 、 位 置 、 设 施 、 完 工 质 素 及 管 理 水 平 的 分 别 加 以 调 算 。 物 业 的 租 售 限 制 ( 例 如 居 者 有 其 屋 单 位 所 受 的 限 制 ) , 以 及 差 饷 缴 纳 人 的 财 政 状 况 , 都 不 在 考 虑 范 围 内 。

    所 有 类 别 的 房 产 物 业 , 包 括 私 人 及 公 营 房 屋 , 都 是 按 相 同 基 准 评 估 应 课 差 饷 租 值 。 在 这 个 公 平 而 相 同 的 基 础 上 , 所 有 物 业 的 差 饷 都 是 根 据 市 值 租 金 来 征 收 。
  2. 2. 为 什 么 要 定 立 估 价 依 据 日 期 ?

    在 确 定 应 课 差 饷 租 值 时 , 必 须 参 考 一 个 指 定 日 期 , 即 「 估 价 依 据 日 期 」 当 日 的 租 金 水 平 。 在 该 日 之 后 租 金 的 一 般 变 动 , 并 不 在 考 虑 之 列 , 因 此 随 后 的 租 金 升 跌 都 不 会 影 响 应 课 差 饷 租 值 水 平 。 近 年 , 估 价 依 据 日 期 均 定 为 10 月 1 日 , 新 差 饷 估 价 册 的 生 效 日 期 则 为 翌 年 的 4 月 1 日 。 以 2021-2022 年 度 的 应 课 差 饷 租 值 而 言 , 指 定 估 价 根 据 日 期 为 2020 年 10 月 1 日 。
  3. 3. 评 估 应 课 差 饷 租 值 时 会 考 虑 哪 些 因 素 ?

    所 有 会 影 响 物 业 应 课 差 饷 租 值 的 因 素 , 例 如 楼 龄 、 面 积 、 完 工 质 素 、 位 置 、 交 通 设 施 和 康 乐 设 施 , 都 在 考 虑 之 列 。
  4. 4. 哪 些 估 价 方 法 常 用 于 物 业 差 饷 评 估 ?

    大 部 分 物 业 的 估 价 均 可 参 考 其 租 金 资 料 ( 租 金 比 较 法 ) 。 当 有 关 物 业 或 相 类 似 物 业 的 租 金 资 料 在 公 开 市 场 可 供 参 考 时 , 而 这 些 资 料 符 合 应 课 差 饷 租 值 的 法 定 定 义 , 又 或 是 无 须 作 出 有 损 其 可 靠 性 的 重 大 调 整 , 则 依 据 这 些 资 料 进 行 估 价 便 是 最 理 想 的 估 价 方 法 。 如 没 有 租 金 资 料 可 供 参 考 , 可 以 考 虑 采 用 收 支 法 或 建 筑 成 本 法 。
  5. 5. 每 年 须 缴 交 多 少 次 差 饷 ?

    差 饷 是 分 四 个 季 度 预 缴 的 。 当 局 通 常 于 季 初 发 出 征 收 通 知 书 , 而 有 关 款 额 须 于 每 季 第 一 个 月 ( 即 一 月 、 四 月 、 七 月 、 十 月 ) 的 月 底 前 清 缴 。
  6. 6. 我 拥 有 的 物 业 在 租 售 方 面 均 受 限 制 。 当 局 会 否 因 这 些 限 制 , 以 及 我 的 特 别 财 政 状 况 , 而 给 予 减 免 ?

    不 会 。 各 类 物 业 的 应 课 差 饷 租 值 , 包 括 私 人 及 公 营 楼 房 的 应 课 差 饷 租 值 , 均 以 同 一 基 准 评 估 , 而 无 须 理 会 是 否 获 得 法 定 或 其 他 租 金 优 惠 。 同 样 , 你 在 决 定 购 入 物 业 时 所 接 纳 的 租 售 限 制 , 亦 不 会 影 响 估 价 的 水 平 。 你 的 特 别 财 政 状 况 可 能 会 影 响 到 缴 纳 差 饷 的 能 力 , 但 本 署 在 厘 定 应 课 差 饷 租 值 的 水 平 时 并 不 会 考 虑 这 因 素 。
  7. 7. 我 的 物 业 所 在 的 地 区 服 务 设 施 欠 佳 , 为 何 差 饷 征 收 率 与 有 较 佳 设 施 的 地 区 相 同 ?

    差 饷 是 政 府 一 般 收 入 的 一 部 分 , 用 作 维 持 各 项 公 共 服 务 , 包 括 警 队 、 消 防 、 教 育 、 医 疗 卫 生 等 , 所 有 住 户 均 直 接 或 间 接 享 用 到 这 些 服 务 。 如 地 区 设 施 欠 佳 , 这 个 因 素 会 在 租 金 和 应 课 差 饷 租 值 中 反 映 。 不 过 , 如 果 政 府 没 有 提 供 食 水 , 应 缴 差 饷 额 可 获 削 减 15% 。 如 果 政 府 提 供 未 经 过 滤 的 淡 水 , 则 可 获 削 减 7.5% 。
  8. 8. 为 何 自 住 物 业 的 业 主 与 租 客 须 缴 付 相 同 的 差 饷 ?

    因 为 差 饷 是 就 占 用 物 业 而 征 收 的 税 项 , 通 常 由 占 用 人 负 责 缴 付 。 因 此 , 无 论 物 业 是 由 业 主 自 住 或 租 客 使 用 , 应 课 差 饷 租 值 一 概 相 同 。
  9. 9. 为 何 较 高 层 数 的 住 宅 单 位 的 应 课 差 饷 租 值 会 比 低 层 数 的 为 高 ?

    这 正 好 反 映 市 场 对 较 高 层 数 的 偏 爱 , 单 位 所 处 的 层 数 越 高 , 物 业 的 租 值 一 般 也 会 越 高 。 此 外 , 本 署 会 相 应 调 低 低 层 数 单 位 的 应 课 差 饷 租 值 , 以 反 映 受 路 面 噪 音 等 影 响 。
  10. 10. 重 估 应 课 差 饷 租 值 目 的 何 在 ?

    为 了 更 准 确 地 反 映 物 业 市 场 租 值 的 变 化 , 本 署 每 年 均 会 全 面 更 新 物 业 的 应 课 差 饷 租 值 。 不 同 类 别 和 位 于 不 同 地 区 的 物 业 , 其 租 金 水 平 会 随 着 经 济 、 社 会 和 人 口 转 变 等 因 素 的 影 响 而 调 整 , 全 面 重 估 差 饷 的 目 的 , 并 非 为 了 增 加 差 饷 税 收 , 而 是 根 据 差 饷 缴 纳 人 所 占 用 物 业 的 市 值 租 金 水 平 , 把 缴 纳 差 饷 的 整 体 责 任 重 新 公 平 分 配 。
  11. 11. 我 的 物 业 的 间 隔 有 所 变 动 , 例 如 由 一 个 单 位 分 拆 为 多 个 独 立 单 位 , 或 由 多 个 独 立 单 位 合 并 为 一 个 单 位 , 我 是 否 需 要 将 有 关 变 动 通 知 估 价 署 ? 如 需 要 通 知 , 我 应 提 交 甚 么 资 料 给 估 价 署 ?

    由 于 你 的 物 业 有 结 构 性 的 改 动 , 本 署 须 修 改 估 价 册 及 / 或 地 租 登 记 册 的 纪 录 以 反 映 物 业 的 现 况 。 因 此 , 你 需 要 将 有 关 变 动 通 知 本 署 , 以 便 本 署 评 估 新 物 业 单 位 的 应 课 差 饷 租 值 , 来 取 代 原 有 物 业 在 估 价 册 及 / 或 地 租 登 记 册 的 估 价 。 你 应 提 交 以 下 的 资 料 :

    1. 改 建 工 程 进 行 前 的 物 业 地 址 和 估 价 编 号 ;
    2. 一 套 新 物 业 有 标 示 量 度 单 位 的 楼 面 平 面 图 ;
    3. 改 建 工 程 完 竣 日 期 ;
    4. 新 物 业 的 租 约 副 本 及 租 赁 资 料 ( 如 有 ) , 例 如 应 付 租 金 、 租 赁 期 及 生 效 日 期 、 免 租 期 、 谁 人 ( 业 主 或 租 客 ) 负 责 缴 付 差 饷 及 / 或 地 租 、 管 理 费 和 空 调 费 等 ; 以 及
    5. 联 络 人 的 姓 名 和 电 话 号 码 。
  12. 12. 我 的 物 业 已 分 拆 为 多 个 独 立 单 位 , 而 估 价 署 亦 已 评 估 了 改 动 后 新 物 业 单 位 的 应 课 差 饷 租 值 , 但 为 何 其 应 课 差 饷 租 值 的 总 和 较 原 本 物 业 的 应 课 差 饷 租 值 为 高 ?

    本 署 是 根 据 同 区 类 似 物 业 的 租 金 水 平 评 估 新 物 业 单 位 的 应 课 差 饷 租 值 。 由 于 每 个 分 拆 单 位 的 面 积 比 原 有 的 单 位 为 小 , 而 细 单 位 的 租 金 水 平 一 般 较 大 单 位 为 高 , 因 此 改 动 后 各 单 位 应 课 差 饷 租 值 的 总 和 会 较 原 本 物 业 的 应 课 差 饷 租 值 为 高 。 在 任 何 情 况 下 , 本 署 会 根 据 物 业 改 动 后 的 状 况 及 市 场 同 类 物 业 的 租 金 资 料 , 重 新 评 估 新 物 业 单 位 的 应 课 差 饷 租 值 。 在 此 估 价 过 程 中 , 本 署 不 会 参 考 原 本 物 业 改 动 前 的 应 课 差 饷 租 值 。 因 此 , 物 业 改 动 前 和 改 动 后 的 应 课 差 饷 租 值 总 和 通 常 都 不 会 相 同 。
  13. 13. 如 当 局 向 非 法 建 筑 物 征 收 差 饷 , 是 否 代 表 该 建 筑 物 已 获 得 批 准 ?

    不 是 。 差 饷 是 就 占 用 物 业 而 征 收 的 税 项 , 故 任 何 可 以 独 立 占 用 的 物 业 , 无 论 是 否 获 得 批 准 , 均 须 评 估 差 饷 。 本 署 对 建 有 非 法 建 筑 物 的 物 业 评 估 及 / 或 征 收 差 饷 , 并 不 表 示 这 些 建 筑 物 具 有 合 法 地 位 , 而 这 些 建 筑 物 也 不 会 获 得 法 律 上 的 批 准 或 认 可 。

  1. 关 于 重 估 应 课 差 饷 租 值 、 反 对 应 课 差 饷 租 值 及 其 他 相 关 事 宜 的 常 见 问 题 , 请 浏 览“ 常 见 问 题 -- 反 对 应 课 差 饷 租 值 ” 。


  1. 想 多 了 解 有 关 差 饷 事 宜 , 请 浏 览 香 港 差 饷 税 制


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