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差 餉

  1. 1. 甚 麼 是 應 課 差 餉 租 值 ?

    應 課 差 餉 租 值 是 假 設 物 業 在 一 個 指 定 估 價 依 據 日 期 空 置 出 租 時 , 按 年 出 租 , 估 計 可 得 的 年 租 。 在 評 估 租 金 時 , 必 須 假 設 租 客 承 擔 支 付 一 般 由 租 客 支 付 的 所 有 差 餉 及 稅 項 , 及 業 主 承 擔 支 付 地 稅 、 修 葺 費 、 保 險 費 , 以 及 維 持 該 物 業 於 能 得 到 該 租 金 的 狀 況 所 需 的 其 他 開 支 。

    假 設 業 主 支 付 維 修 費 和 其 他 必 需 開 支 , 以 維 持 物 業 於 能 得 到 該 租 金 的 狀 況 , 這 意 味 在 評 定 應 課 差 餉 租 值 時 , 毋 須 理 會 一 般 的 失 修 情 況 。 然 而 , 無 法 修 復 的 嚴 重 失 修 、 或 只 有 耗 費 不 菲 才 能 修 復 的 情 況 , 則 應 加 以 考 慮 。

    評 估 應 課 差 餉 租 值 時 , 會 參 考 同 區 類 似 物 業 於 估 價 日 期 或 接 近 該 日 期 , 在 公 開 市 場 所 議 定 的 租 金 , 並 按 面 積 大 小 、 位 置 、 設 施 、 完 工 質 素 及 管 理 水 平 的 分 別 加 以 調 算 。 物 業 的 租 售 限 制 ( 例 如 居 者 有 其 屋 單 位 所 受 的 限 制 ) , 以 及 差 餉 繳 納 人 的 財 政 狀 況 , 都 不 在 考 慮 範 圍 內 。

    所 有 類 別 的 房 產 物 業 , 包 括 私 人 及 公 營 房 屋 , 都 是 按 相 同 基 準 評 估 應 課 差 餉 租 值 。 在 這 個 公 平 而 相 同 的 基 礎 上 , 所 有 物 業 的 差 餉 都 是 根 據 市 值 租 金 來 徵 收 。
  2. 2. 為 什 麼 要 定 立 估 價 依 據 日 期 ?

    在 確 定 應 課 差 餉 租 值 時 , 必 須 參 考 一 個 指 定 日 期 , 即 「 估 價 依 據 日 期 」 當 日 的 租 金 水 平 。 在 該 日 之 後 租 金 的 一 般 變 動 , 並 不 在 考 慮 之 列 , 因 此 隨 後 的 租 金 升 跌 都 不 會 影 響 應 課 差 餉 租 值 水 平 。 近 年 , 估 價 依 據 日 期 均 定 為 10 月 1 日 , 新 差 餉 估 價 冊 的 生 效 日 期 則 為 翌 年 的 4 月 1 日 。 以 2 0 1 9 - 2 0 2 0 年 度 的 應 課 差 餉 租 值 而 言 , 指 定 估 價 根 據 日 期 為 2 0 1 8 年 10 月 1 日 。
  3. 3. 評 估 應 課 差 餉 租 值 時 會 考 慮 哪 些 因 素 ?

    所 有 會 影 響 物 業 應 課 差 餉 租 值 的 因 素 , 例 如 樓 齡 、 面 積 、 完 工 質 素 、 位 置 、 交 通 設 施 和 康 樂 設 施 , 都 在 考 慮 之 列 。
  4. 4. 哪 些 估 價 方 法 常 用 於 物 業 差 餉 評 估 ?

    大 部 分 物 業 的 估 價 均 可 參 考 其 租 金 資 料 ( 租 金 比 較 法 ) 。 當 有 關 物 業 或 相 類 似 物 業 的 租 金 資 料 在 公 開 市 場 可 供 參 考 時 , 而 這 些 資 料 符 合 應 課 差 餉 租 值 的 法 定 定 義 , 又 或 是 無 須 作 出 有 損 其 可 靠 性 的 重 大 調 整 , 則 依 據 這 些 資 料 進 行 估 價 便 是 最 理 想 的 估 價 方 法 。 如 沒 有 租 金 資 料 可 供 參 考 , 可 以 考 慮 採 用 收 支 法 或 建 築 成 本 法 。
  5. 5. 每 年 須 繳 交 多 少 次 差 餉 ?

    差 餉 是 分 四 個 季 度 預 繳 的 。 當 局 通 常 於 季 初 發 出 徵 收 通 知 書 , 而 有 關 款 額 須 於 每 季 第 一 個 月 ( 即 一 月 、 四 月 、 七 月 、 十 月 ) 的 月 底 前 清 繳 。
  6. 6. 我 擁 有 的 物 業 在 租 售 方 面 均 受 限 制 。 當 局 會 否 因 這 些 限 制 , 以 及 我 的 特 別 財 政 狀 況 , 而 給 予 減 免 ?

    不 會 。 各 類 物 業 的 應 課 差 餉 租 值 , 包 括 私 人 及 公 營 樓 房 的 應 課 差 餉 租 值 , 均 以 同 一 基 準 評 估 , 而 無 須 理 會 是 否 獲 得 法 定 或 其 他 租 金 優 惠 。 同 樣 , 你 在 決 定 購 入 物 業 時 所 接 納 的 租 售 限 制 , 亦 不 會 影 響 估 價 的 水 平 。 你 的 特 別 財 政 狀 況 可 能 會 影 響 到 繳 納 差 餉 的 能 力 , 但 本 署 在 釐 定 應 課 差 餉 租 值 的 水 平 時 並 不 會 考 慮 這 因 素 。
  7. 7. 我 的 物 業 所 在 的 地 區 服 務 設 施 欠 佳 , 為 何 差 餉 徵 收 率 與 有 較 佳 設 施 的 地 區 相 同 ?

    差 餉 是 政 府 一 般 收 入 的 一 部 分 , 用 作 維 持 各 項 公 共 服 務 , 包 括 警 隊 、 消 防 、 教 育 、 醫 療 衛 生 等 , 所 有 住 戶 均 直 接 或 間 接 享 用 到 這 些 服 務 。 如 地 區 設 施 欠 佳 , 這 個 因 素 會 在 租 金 和 應 課 差 餉 租 值 中 反 映 。 不 過 , 如 果 政 府 沒 有 提 供 食 水 , 應 繳 差 餉 額 可 獲 削 減 15% 。 如 果 政 府 提 供 未 經 過 濾 的 淡 水 , 則 可 獲 削 減 7.5% 。
  8. 8. 為 何 自 住 物 業 的 業 主 與 租 客 須 繳 付 相 同 的 差 餉 ?

    因 為 差 餉 是 就 佔 用 物 業 而 徵 收 的 稅 項 , 通 常 由 佔 用 人 負 責 繳 付 。 因 此 , 無 論 物 業 是 由 業 主 自 住 或 租 客 使 用 , 應 課 差 餉 租 值 一 概 相 同 。
  9. 9. 為 何 較 高 層 數 的 住 宅 單 位 的 應 課 差 餉 租 值 會 比 低 層 數 的 為 高 ?

    這 正 好 反 映 市 場 對 較 高 層 數 的 偏 愛 , 單 位 所 處 的 層 數 越 高 , 物 業 的 租 值 一 般 也 會 越 高 。 此 外 , 本 署 會 相 應 調 低 低 層 數 單 位 的 應 課 差 餉 租 值 , 以 反 映 受 路 面 噪 音 等 影 響 。
  10. 10. 重 估 應 課 差 餉 租 值 目 的 何 在 ?

    為 了 更 準 確 地 反 映 物 業 市 場 租 值 的 變 化 , 本 署 每 年 均 會 全 面 更 新 物 業 的 應 課 差 餉 租 值 。 不 同 類 別 和 位 於 不 同 地 區 的 物 業 , 其 租 金 水 平 會 隨 著 經 濟 、 社 會 和 人 口 轉 變 等 因 素 的 影 響 而 調 整 , 全 面 重 估 差 餉 的 目 的 , 並 非 為 了 增 加 差 餉 稅 收 , 而 是 根 據 差 餉 繳 納 人 所 佔 用 物 業 的 市 值 租 金 水 平 , 把 繳 納 差 餉 的 整 體 責 任 重 新 公 平 分 配 。
  11. 11. 我 的 物 業 的 間 隔 有 所 變 動 , 例 如 由 一 個 單 位 分 拆 為 多 個 獨 立 單 位 , 或 由 多 個 獨 立 單 位 合 併 為 一 個 單 位 , 我 是 否 需 要 將 有 關 變 動 通 知 估 價 署 ? 如 需 要 通 知 , 我 應 提 交 甚 麼 資 料 給 估 價 署 ?

    由 於 你 的 物 業 有 結 構 性 的 改 動 , 本 署 須 修 改 估 價 冊 及 / 或 地 租 登 記 冊 的 紀 錄 以 反 映 物 業 的 現 況 。 因 此 , 你 需 要 將 有 關 變 動 通 知 本 署 , 以 便 本 署 評 估 新 物 業 單 位 的 應 課 差 餉 租 值 , 來 取 代 原 有 物 業 在 估 價 冊 及 / 或 地 租 登 記 冊 的 估 價 。 你 應 提 交 以 下 的 資 料 :

    1. 改 建 工 程 進 行 前 的 物 業 地 址 和 估 價 編 號 ;
    2. 一 套 新 物 業 有 標 示 量 度 單 位 的 樓 面 平 面 圖 ;
    3. 改 建 工 程 完 竣 日 期 ;
    4. 新 物 業 的 租 約 副 本 及 租 賃 資 料 ( 如 有 ) , 例 如 應 付 租 金 、 租 賃 期 及 生 效 日 期 、 免 租 期 、 誰 人 ( 業 主 或 租 客 ) 負 責 繳 付 差 餉 及 / 或 地 租 、 管 理 費 和 空 調 費 等 ; 以 及
    5. 聯 絡 人 的 姓 名 和 電 話 號 碼 。
  12. 12. 我 的 物 業 已 分 拆 為 多 個 獨 立 單 位 , 而 估 價 署 亦 已 評 估 了 改 動 後 新 物 業 單 位 的 應 課 差 餉 租 值 , 但 為 何 其 應 課 差 餉 租 值 的 總 和 較 原 本 物 業 的 應 課 差 餉 租 值 為 高 ?

    本 署 是 根 據 同 區 類 似 物 業 的 租 金 水 平 評 估 新 物 業 單 位 的 應 課 差 餉 租 值 。 由 於 每 個 分 拆 單 位 的 面 積 比 原 有 的 單 位 為 小 , 而 細 單 位 的 租 金 水 平 一 般 較 大 單 位 為 高 , 因 此 改 動 後 各 單 位 應 課 差 餉 租 值 的 總 和 會 較 原 本 物 業 的 應 課 差 餉 租 值 為 高 。 在 任 何 情 況 下 , 本 署 會 根 據 物 業 改 動 後 的 狀 況 及 市 場 同 類 物 業 的 租 金 資 料 , 重 新 評 估 新 物 業 單 位 的 應 課 差 餉 租 值 。 在 此 估 價 過 程 中 , 本 署 不 會 參 考 原 本 物 業 改 動 前 的 應 課 差 餉 租 值 。 因 此 , 物 業 改 動 前 和 改 動 後 的 應 課 差 餉 租 值 總 和 通 常 都 不 會 相 同 。
  13. 13. 如 當 局 向 非 法 建 築 物 徵 收 差 餉 , 是 否 代 表 該 建 築 物 已 獲 得 批 准 ?

    不 是 。 差 餉 是 就 佔 用 物 業 而 徵 收 的 稅 項 , 故 任 何 可 以 獨 立 佔 用 的 物 業 , 無 論 是 否 獲 得 批 准 , 均 須 評 估 差 餉 。 本 署 對 建 有 非 法 建 築 物 的 物 業 評 估 及 / 或 徵 收 差 餉 , 並 不 表 示 這 些 建 築 物 具 有 合 法 地 位 , 而 這 些 建 築 物 也 不 會 獲 得 法 律 上 的 批 准 或 認 可 。

  1. 關 於 重 估 應 課 差 餉 租 值 、 反 對 應 課 差 餉 租 值 及 其 他 相 關 事 宜 的 常 見 問 題 , 請 瀏 覽“ 常 見 問 題 -- 反 對 應 課 差 餉 租 值 ” 。

  2. 想 多 了 解 有 關 差 餉 事 宜 , 請 瀏 覽 香 港 差 餉 稅 制


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