租務事宜

租客如有以下行為，而租賃協議內沒有相關條款，則業主可按該條例第IV部沒收住宅租賃：

1. 沒有在到期的15天內繳交租金；
2. 將處所用作不道德或非法用途；
3. 造成不必要的煩擾、不便或騷擾，包括持續逾期繳交租金；及
4. 未經業主同意而改動處所的結構。

租賃的任何一方可向署長申請發出證明書，證明處所的主要用途，費用為港幣 3,850 元。該證明書，就各方面而言，是作為證明該處所主要用途證明書所列事實的表面證據，及作為證明該處所在視察當日的主要用途的表面證據。

根據條例第IV部，租賃的任何一方可向土地審裁處申請，要求裁定該處所的租賃是否屬住宅性質，土地審裁處會就條例第IV部而就問題作出裁決。

「分間單位」指組成建築物單位一部分的處所。一般而言，規管範圍涵蓋住宅、工業和商業大廈的分間單位，以及不同類型的分間單位（包括板間房、床位、太空艙、閣樓、籠屋、天台屋和平台屋等），但不包括「寮屋」或「新界豁免管制屋宇」。

租賃如符合以下所有條件，即屬條例第IVA部所指的「規管租賃」—

1. 租賃在2022年1月22日當日或之後開始；
2. 租賃屬住宅租賃；
3. 租賃中的處所屬分間單位；
4. 租客是自然人；
5. 租賃的目的是作為租客本身的住宅；及
6. 租賃並非條例附表6指明的租賃，即租賃並非獲豁除租賃（見下述Q8）。

根據條例第IVA部，「單位」就建築物而言，指該建築物符合以下兩項或其中一項描述的處所—

1. 在該建築物的建築圖則中，劃定為或顯示為一個獨立單位（不論如何描述）的處所；
2. 在該建築物的公契中，提述為一個單位（不論如何描述）的處所，而該處所的擁有人，相對於該建築物其他部分的擁有人或佔用人而言，乃有權享有該處所的獨有管有權者。

（有關獲取建築圖則及公契，見下述Q30及Q31）。

條例附表6指明的租賃獲豁除而不屬條例第IVA部的適用範圍，有關租賃包括—

1. 租賃的業主是僱主，而租客是按照其受僱條款及條件管有處所的僱員，且該等條款及條件規定，租客在不再受僱時須搬離該處所；
2. 符合以下說明的租賃—
   1. 並非分租租賃；
   2. 租賃中的處所在有關建築物的最近期建築圖則（即於佔用許可證就該建築物發出之日，建築事務監督根據《建築物條例》（第123章）批准的最近期的建築圖則）中，被劃定為該建築物單位內的睡房；及
   3. 其業主是自然人及在租賃開始時在該單位內居住；
3. 屬在香港房屋協會的「未補價資助出售房屋—出租計劃」下的處所的租賃。

因此，如有關租賃出租的處所符合上述的(1)、(2)或(3)項，就不受條例第IVA部所規管。

如口頭租賃符合條例下第IVA部屬「規管租賃」的所有條件（見上述Q6），該分間單位的口頭租賃亦受條例第IVA部所規管。相關法定要求及強制性條款須隱含地納入該分間單位的口頭租賃內。

假如分間單位的業主及租客已以口頭達成首期租賃而該租賃已開始，租客可用書面方式要求業主在30日內，將反映有關口頭租賃內容的書面租賃協議送達租客。假如業主沒有這樣做，租客可選擇(a)將租金扣起，暫不繳付，直至業主送達租賃協議為止；或(b)於上述30日的指明限期後的7日內，藉給予業主不少於30日的事先書面通知，終止該租賃。

一般而言，條例第IVA部的規管範圍涵蓋住宅、工業和商業大廈的分間單位。如有關分間單位的租賃符合屬條例第IVA部所指的「規管租賃」的所有條件（見上述Q6），包括租賃在2022年1月22日當日或之後開始；及租賃屬住宅租賃等，該租賃便是「規管租賃」及受有關法例的規管。

如有爭議，有關的業主及租客可向土地審裁處申請，要求裁定該處所的租賃是否屬條例第IVA部所指的「規管租賃」。如欲瞭解法庭的申請程序及費用等資料，請瀏覽司法機構網頁或聯絡土地審裁處（網頁： www.judiciary.hk/zh/court_services_facilities/landsf.html；地址: 佐敦加士居道38號；及電話號碼: 2771 3034）。

正如上述Q5所指出，條例第IVA部下的「分間單位」並不包括「新界豁免管制屋宇」，原因是「分間單位」乃指組成建築物單位一部分的處所，而「建築物」是指按照建築圖則建造或改動以供使用的建築物或構築物。在有關條例第IVA部下，「建築圖則」是指(a)建築事務監督根據《建築物條例》（第123章）批准的圖則；或(b)香港房屋委員會就建築物而擬備的圖則，該建築物根據《房屋條例》（第283章）第18(2)條屬《建築物條例》所不適用者。由於「新界豁免管制屋宇」不受獲批准的建築圖則所涵蓋，因此條例第IVA部規管的範圍並不包括「新界豁免管制屋宇」。

政府已擬備一份條例第IVA部適用的「規管租賃」的租賃協議範本（“範本”），可於差餉物業估價署（“估價署”）的網頁（www.rvd.gov.hk/tc/our_services/tenancy_matters.html）下載，作一般參考之用。「規管租賃」的業主及租客，可使用範本並因應情況對範本作適當的修訂（強制性條款除外）。他們必須留意條例第IVA部所列出適用於「規管租賃」的規定，並確保遵從該等規定。若對如何應用或詮釋範本內的條文有疑問，他們應在適當情況下徵詢其律師或其他專業人士的意見。

根據條例第IVA部，強制性條款須隱含地納入每項「規管租賃」內。強制性條款對該租賃的業主及租客，均具約束力。「規管租賃」的業主和租客可協商於租賃協議加入其他規定或條文，但倘若這些其他規定或條文與強制性條款有所抵觸或不一致的情況，即以強制性條款為準。

不會。範本只作一般參考之用。「規管租賃」的業主及租客可使用範本並因應情況對範本作適當的修訂，或自行訂立租賃協議，唯不可抵觸「規管租賃」的強制性條款或與其不一致。

不可以。即使租賃擬作為一個租期並非2年的租賃，根據條例第IVA部，有關租期仍須視為 2年。分間單位首期租賃的租客，有權享有有關規管周期中的次期租賃，從而享有總共為期4年（首租期2年 + 次租期2年）的租住權保障。

如業主沒有合理辯解而拒絕遵從或忽略遵從此項規定，該業主即屬犯罪，一經定罪，可處第3 級罰款（港幣10,000元），如有關罪行是持續罪行，則可就該罪行持續期間的每一日，另處罰款港幣200元。

根據條例第IVA部，「規管租賃」的租客可藉給予業主不少於30日的事先書面通知，終止該租賃，但租賃終止的日期不得早於租期第一年的最後一日。

如租賃協議中除條例規定外，沒有其他規定容許租客可以在租期內終止租賃，則租客受到條例下租賃終止日期不得早於首期租賃或次期租賃中第一年的最後一日的限制。然而，條例第IVA部並不妨礙「規管租賃」的租客在與業主在達成共識的情況下終止該租賃。在目前情況下，你或可與業主協商提前終止租賃，但業主沒有義務接受你的要求。

如租客預期他/她須要在某些情況下提前終止租賃，他/她可於進入首期租賃之前與業主協商，以保障其獲得提前終止租賃的權利。條例第IVA部並不局限租客（及只有租客）根據該租賃藉通知而終止該租賃的權利。

分間單位首期租賃的業主須在要約期內，採用表格AR1（將於2023年10月起提供），就該分間單位的有關規管周期中的次期租賃，向租客作出次租期要約，並將該要約送達租客。業主須在表格AR1內述明就次期租賃所建議的租金款額，及簽署該表格。

要約期指緊接擬達成的次期租賃開始的公曆月前的第2個公曆月的期間。例子：假設次期租賃於2024年1月內的任何一日開始，有關的要約期則為2023年11月的整個月份。

如租客接受次租期要約，租客須簽署由業主送達並載有該要約的表格AR1（將於2023年10月起提供），並在首期租賃屆滿前將它送達業主。如租客在首期租賃屆滿前，沒有通知業主有關次租期要約已為租客接受，則租客須視為已拒絕接受該次租期要約。

如分間單位首期租賃的業主沒有在要約期內，就該分間單位的有關規管週期中的次期租賃，將次租期要約送達租客，業主須視為在要約期屆滿時已向租客作出次租期要約，而租客須視為已接受該次租期要約及在首期租賃屆滿時，獲授予次租期租賃。

在此情況下，次租期租賃的續期租金，須是租客在首租期租賃中最後應繳付的租金款額，或如次期租賃租金相應的管制百分比是負數，則次期租賃的續期租金須按該百分比下調。

如現正是要約期，而租客仍未收到業主的次租期要約，租客可以考慮聯絡業主，以了解他/她是否已發出表格AR1（將於2023年10月起提供），而表格在送遞過程中被丟失等。

業主或租客毋須將表格AR1（將於2023年10月起提供）遞交估價署。根據條例第IVA部，表格AR1是就分間單位在有關規管周期中的次期租賃，供業主與租客作出和接受要約之用。

根據條例第IVA部，業主須保養和維修僅供處所使用的排水渠或污水渠、喉管及電線；及處所的窗戶。此外，業主亦須保持其在處所內提供的固定附着物及裝置正常運作。業主在收到租客通知要求維修上述項目後，須盡快進行維修。如業主沒有履行上述義務，租客可藉給予業主不少於30日的事先書面通知，終止有關租賃。或者，租客在可行的情況下可先進行維修，然後向業主追討有關維修費用。如有需要，租客可訴諸法律行動（例如小額錢債審裁處處理不超過港幣75,000元的申索）。

規管租賃會於4年的規管周期屆滿時終結。業主及租客可自行商議，以雙方同意的租金達成新租賃，從而訂立為期4年的新規管周期。

「規管租賃」的業主須在不遲於以下時間，將租金按金免息退回予租客⸺

1. 如 ⸺
   1. 該租期是有次租期接續的首租期⸺該租期屆滿時；或
   2. 該租期是次租期，或是沒有次租期接續的首租期⸺租客在以下時間向業主交回有關分間單位在空置情況下的管有後的7日屆滿時 ⸺
      1. 該租期屆滿時；或
      2. 該租賃提前終止時；或
2. 清繳根據有關租賃應由租客向業主繳付而仍未付的款項後的7日屆滿時，

上述時間以較後者為準。

業主可從租金按金中扣除任何欠租款額，或從該按金中扣除任何因租客違反租賃而導致業主蒙受的費用、開支、損失或損害賠償。

根據條例第120AAZT(2)條，「規管租賃」的業主須在有關租賃的租期開始後的60日內，或根據該條例第IVA部在有關租賃的租期視為開始後的60日內，向差餉物業估價署署長提交填妥的表格AR2。因此，業主不可在「規管租賃」的租期開始前向估價署提交表格AR2。

「規管租賃」的規管周期，須由該分間單位的連續2項「規管租賃」（即首期租賃和次期租賃）所組成，每項「規管租賃」的租期為2年。首期租賃的租客有權獲授予次期租賃，從而享有總共為期4年（首租期2年加上次租期2年）的租住權保障。除非在條例第IVA部指明的條文下，相關業主不得在租期屆滿前終止租賃。即使有關租賃在指明的條文以外訂有任何沒收租賃權的條件，亦屬作廢及無效。

根據條例第IVA部，如租客違反條例附表7第4部的相關條文中任何一項，例如沒有在到期日後的15日內向業主繳付租金、將處所用作不道德或非法用途等，業主可強制執行重收權或沒收租賃權。

業主亦可按條例第IVA部以下規定終止租賃:

1. 條例第120AAZ(7)條
   如業主按租客要求送達租賃協議，而租客沒有在收到該租賃協議後的15日內，簽署並向業主交回有關租賃協議，及向業主繳回之前被扣起而暫不繳付的租金，業主可藉給予租客不少於15日的事先書面通知，終止有關租賃。
2. 條例附表7第2部第4條
   如業主最終交回加蓋印花的租賃協議對應本予租客，而租客在收到該對應本後的15日內，沒有向業主繳回之前扣起而暫不繳付的租金，業主可藉給予租客不少於15日的事先書面通知，終止有關租賃。

如有關分間單位的租賃屬條例第IVA部所指的「規管租賃」，便受有關法例的規管。「規管租賃」的業主在要求相關租客付還任何指明公用設施及服務的收費（指水、電、煤氣或石油氣及通訊服務；而通訊服務包括電話（但流動電話除外）、互聯網、有線電視、衞星電視）作為租金以外的獨立付款時，須向租客出示業主是相關收費的繳費單上指名的支付人的繳費單副本，及提供書面帳目顯示繳費單的款額是如何就關乎的處所的不同組成部分（其中有關分間單位屬一部分）分攤，並且各經分攤款項的總和，不得超過繳費單的款額。

根據條例第IVA部，業主如要求「規管租賃」的租客付還或以其他方式從租客收取任何指明公用設施及服務收費，而所涉款項超過上述書面帳目中就有關分間單位顯示的經分攤款額或各經分攤款項的總和超過繳費單的款額，該業主即屬犯罪。該業主如屬首次定罪，可處第 3 級罰款（現時為港幣$10,000），如屬第二次或其後再被定罪，可處第 4 級罰款（現時為港幣$25,000）。

在不違反相關法律的前提下（見上述Q27），「規管租賃」的業主與租客可在訂立租賃前自行討論和協定一套可接受的分攤方法。

若業主涉嫌違反條例第IVA部的規定，例如濫收雜費或指明公用設施及服務（包括水、電）收費的付還，有關投訴人可透過熱線、電郵或親身向差餉物業估價署（“估價署”）舉報。估價署在知悉有關情況後，會按條例調查及跟進；如有需要，會實地視察，並因應實際情況就個別個案考慮是否需要採取法律行動。

就查閱建築事務監督根據建築物條例（第123章）批准的「建築圖則」或訂購其副本，你可─

1. 使用屋宇署的「百樓圖網」系統(www.bd.gov.hk/tc/resources/online-tools/BRAVO-online-building-records/index.html)；或
2. 親身前往屋宇署的樓宇資訊中心，地址為九龍油麻地海庭道11號西九龍政府合署北座屋宇署總部2樓（電話：2626 1207）。

截至2021年12月底，查閱圖則、文件及相片的訂明費用為每款檔案類別港幣36元；複印經核證圖為每張港幣42元；經核證文件和相片的訂明費用則為每張8元。

至於由香港房屋委員會就建築物而擬備的「建築圖則」，而該建築物根據房屋條例（第283章）第18(2)條屬建築物條例所不適用者，你可─

1. 使用獨立審查組的房屋署圖則查閱網(https://eservices.housingauthority.gov.hk/hebros/)；或
2. 致電獨立審查組熱線（電話：3162 0621），預約親身前往房屋署服務櫃位，地址為九龍黃大仙龍翔道138號龍翔辦公大樓8樓。

截至2021年12月底，查閱圖則及文件的訂明費用為每款檔案類別港幣36元至港幣37元；複印圖則及文件的訂明費用為每張港幣1.1元至港幣45元，視乎記錄的類型而定。

有關公契，你可透過以下方法繳交訂明費用要求複印服務：

1. 使用土地註冊處的「綜合註冊資訊系統」網上服務(www.landreg.gov.hk/tc/services/services_b_2.htm)；或
2. 前往以下土地註冊處的辦事處：
1. 土地註冊處客戶服務中心 – 香港金鐘道66號金鐘道政府合署19樓（電話：3741 2423）；
2. 大埔查冊中心 – 大埔鄉事會街8號大埔綜合大樓4樓（電話：2653 5859）；
3. 荃灣查冊中心 – 荃灣青山公路174至208號荃灣多層停車場大廈11樓（電話：2416 3505）；或
4. 元朗查冊中心 – 元朗橋樂坊2號元朗政府合署暨大橋街市7樓（電話：2475 0341）。

截至2021年12月底，訂購大廈公契副本的訂明費用為港幣100元。

如就處所的租賃是否屬住宅租賃出現爭議，及該處所的主要用途與該爭議有關，則該處所的業主或租客可向署長遞交表格TR4，要求為該處所發出主要用途證明書，費用全免。即使就處所的租賃是否屬住宅租賃沒有出現爭議，該處所的業主或租客亦可向署長遞交表格TR4D和有關費用，要求為處所發出主要用途證明書。有關申請詳情，請參閱差餉物業估價署網頁 www.rvd.gov.hk/tc/public_forms（表格＞租務事宜）相關表格的註釋。

如「規管租賃」中的分間單位被法定命令要求拆卸，相關人士有責任履行該法定命令。條例第 IVA 部並非將分間單位合法化，針對分間單位的租務管制並不會影響有關當局按照現行法例採取的執法行動。條例第IVA部不妨礙「規管租賃」的租客在雙方達成共識的情況下，在租期屆滿前向業主提早退租。因此，業主必須與租客商討並達成共同協議，在可能的情況下終止有關租賃。

如「規管租賃」的租客在租期內去世，租客根據條例第IVA部有權在其在生時享有的「規管租賃」之下已存在的利益及保障，在該租客去世後，可由在該租客去世時與其在該分間單位同住的家庭成員取得。根據條例第IVA部，就任何人而言，「家庭成員」指—

1. 該人的配偶；
2. 該人的父母；
3. 該人的成年子女；
4. 該人的祖父母或外祖父母；或
5. 該人的成年孫或成年外孫。

子女包括非婚生子女、繼子女及循法律認可方式領養的子女，而父母、孫、外孫及祖父母、外祖父母均須據此解釋。

若有關租賃屬條例第IVA部範圍內的「規管租賃」（見上述Q6），業主須提交表格AR2。若有關租賃屬條例第IV部範圍內的住宅租賃（見上述Q2），業主須提交表格CR109。業主須注意在有關法定時限前向估價署提交適用的表格AR2或表格CR109（見上述Q16及Q2）。

非住宅租賃的租金和租住權保障並無法定管制。

條例並不包含規管租賃協議形式的條文，業主與租客可以自由議定協議的形式以配合雙方的需要及情況。如果業主與租客無法解決就協議而產生的租賃糾紛，任何一方均可透過法律程序來處理有關事宜。

就條例第 IVA 部的規管租賃，運輸及房屋局已擬備條例第 IVA 部適用的規管租賃的租賃協議範本（“範本”）並上載差餉物業估價署(“估價署”)網頁(www.rvd.gov.hk/tc/our_services/tenancy_matters.html），以作一般參考之用。規管租賃的業主和租客可以使用該範本，並配合他們的實際需要作出適當修改（強制性條款除外）。

地產代理監管局與消費者委員會合製訂立租約須知，以協助業主和租客瞭解訂立租約所須注意事項、條款及雙方的權益及義務。詳情請瀏覽地產代理監管局網站 (www.eaa.org.hk)。

除了條例附表7第5條規定一些關於保養及維修的強制性條款，作為條例第 IVA 部適用的規管租賃下業主義務的一部分，條例並不包含關於維修責任的條文。業主和租客可以自由議定適當的條款（適用於規管租賃的強制性條款除外）。如業主和租客就保養及維修事宜出現爭議而不能自行解決，任何一方均可透過法律程序來處理有關事宜。

假如業主拒絕接納租金，租客可選擇將租金以郵遞支票方式寄交業主。如果信件無人認領，租客應保存有關信件，留待將來進行法律訴訟時作為證據。

如租客拖欠租金，業主可以選擇採取以下其中一項行動：

1. 採用一項稱為“扣押”的特別程序，由區域法院頒令，指示執達主任扣押租客的財物。如果租客仍然不繳付租金，便會將財物出售，並將所得收益用作償還欠租之用。申請表格及誓章表格可向區域法院登記處索取。填妥的表格交回區域法院登記處後，即完成初步程序。區域法院會在扣押財物後向業主發出通知。不過，如果業主追討超過12個月的欠租，這項扣押程序便不適用，業主應該按照正常程序以違約理由提出訴訟；
2. 於小額錢債審裁處向租客提出訴訟，以追討不超逾港幣75,000元的欠租。如欠款超逾港幣75,000元，業主可於區域法院向租客提出訴訟；或
3. 向土地審裁處申請簽發收回管有令。

住宅租賃的租客如持續逾期繳交租金，可被視為令業主遭受不必要的不便。假如租客不理會書面警告而繼續作出有關行為，業主可向土地審裁處申請簽發收回管有令。