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差餉

甚麼是差餉?

差餉是就房產物業徵收的稅項,是香港其中一種間接稅,所得的收入為政府一般收入的一部分。差餉是按季度預繳的。

差餉是按照物業的應課差餉租值再乘以一個百分率徵收的,而該租值是假設物業在指定的估價依據日期空置出租時,估計可取得的合理年租。

以 2021-2022 財政年度而言,差餉徵收率為 5%。估價依據日期為 2020 年 10 月 1 日,應課差餉租值則由 2021 年 4 月 1 日起生效。

須評估的物業

一般來說,全港的所有房產物業均須根據《差餉條例》(第116章)評估差餉。

繳納差餉的責任

業主與物業使用人均有責任繳付差餉,實際情況視乎雙方所訂租約的條款而定。如租約無訂明由業主繳交,則須由使用人繳交。

甚麼是應課差餉租值?

應課差餉租值是假設物業在一個指定估價依據日期空置出租時,按年出租,估計可得的年租。在評估租金時,必須假設租客承擔支付一般由租客支付的所有差餉及稅項,及業主承擔支付地稅、修葺費、保險費,以及維持該物業於能得到該租金的狀況所需的其他開支。

評估應課差餉租值時,會參考同區類似物業於估價日期或接近該日期,在公開市場所議定的租金,並按面積大小、位置、設施、完工質素及管理水平的分別加以調算。物業的租售限制(例如居者有其屋單位所受的限制),以及差餉繳納人的財政狀況,都不在考慮範圍內。

所有類別的房產物業,包括私人及公營房屋,都是按相同基準評估應課差餉租值。在這個公平而相同的基礎上,所有物業的差餉都是根據市值租金來徵收。

每年重估應課差餉租值

為了更準確地反映物業市場租值的變化,本署每年均會在全面重估中檢視物業的應課差餉租值。不同類別和位於不同地區的物業,其租金水平會隨著經濟、社會和人口轉變等因素的影響而調整。全面重估差餉的目的,並非為了增加差餉稅收,而是根據差餉繳納人所佔用物業的市值租金水平,把繳納差餉的整體責任重新公平分配。

根據《差餉條例》反對應課差餉租值

根據《差餉條例》,任何對差餉估價不滿的人士,可向差餉物業估價署署長提出「建議」,修改新差餉估價冊內的記項,或就現行差餉估價冊內的更正、刪除或加插項目提出「反對」。

1. 修改建議

進行全面重估應課差餉租值後,估價署署長會在3月公布新的差餉估價冊,並公開讓市民在該年的5月31日或之前查閱。任何人士如不滿差餉估價冊的記項,可採用指明表格將建議書(表格R20A)在該年的5月31日或之前送達估價署署長。

i. 提出建議書的理由

任何人士必須因下列其中一項理由而有所不滿,方可建議修改差餉估價冊:

  1. 其負責繳納差餉的物業單位的估價,高於其恰當的應課差餉租值;
  2. 差餉估價冊所載的某一物業單位須予以刪除;
  3. 某一物業單位並沒有被載列於差餉估價冊內;或
  4. 載於差餉估價冊內的物業單位的估價,低於其恰當的應課差餉租值。
ii. 遞交建議書的方法

建議書(表格R20A)可郵寄或以專人送遞本署。市民亦可選擇使用本署網頁內提供的「遞交表格電子化」服務提交建議書(表格e-R20A)。以傳真方式遞交的建議書將不獲接納。

iii. 決定通知書

估價署署長收到有效的建議書後會覆核估價,再決定是否維持或修改差餉估價冊內的記項。估價署署長必須於新差餉估價冊生效的年度的 12 月 1 日之前發出決定通知書。


2. 反對通知書

估價署署長發出有關以更正、刪除或臨時估價方式修改差餉估價冊的通知書後,相關物業的擁有人或佔用人如有不滿,可在送達通知書的28天內用指明表格(表格R23A/B/C)向估價署署長遞交反對通知書。估價署署長無權接納逾期遞交的反對通知書。

i. 提出反對的理由

提出反對必須基於下列其中一項理由:

  1. 建議的更正乃屬錯誤;
  2. 將被刪除的物業單位不應被刪除;或
  3. 須作臨時估價的物業單位,估價高於恰當的應課差餉租值,或該單位根本毋須評估差餉。
ii. 遞交反對通知書的方法

反對通知書(表格R23A/B/C)可郵寄或以專人送遞本署。市民亦可選擇使用本署網頁內提供的「遞交表格電子化」服務提交反對通知書(表格e-R23A/B/C)。以傳真方式送交的建議書將不獲接納。

iii. 決定通知書

估價署署長經覆核反對通知書後,可維持、更改或取消有關的臨時估價或差餉估價冊內的刪除或更正事項。在 28 天反對期屆滿後 6 個月內,估價署署長須就反對作出決定。

3. 提出反對後不可暫緩繳交差餉及/或地租

即使繳納人已提出建議或反對,差餉及/或地租仍須如期繳交,逾期繳款將被徵收附加費。應課差餉租值如因建議或反對而獲得修改,所作的修改會追溯至該應課差餉租值的有關生效日期,而本署亦會在日後發出的徵收通知書中調整有關差餉及/或地租額。

4. 上訴

收到決定通知書的人士,如仍不滿本署署長就建議書或反對書所作的決定,可於有關通知書發出後28日內,向土地審裁處提出上訴。提出上訴須繳付費用。

市民可向土地審裁處索取上訴表格及查詢上訴程序,地址及電話如下:

九龍加士居道 38 號
土地審裁處大樓
電話:2771 3034
5. 根據《地租 (評估及徵收) 條例》提出反對及上訴

詳情請瀏覽我們的服務下的地租部分。

豁免差餉

現時豁免差餉的條文可分為兩類:

  1. 豁免評估差餉-此類物業單位將不會載於差餉估價冊內;
  2. 豁免繳納差餉-此類物業單位雖然載於差餉估價冊內,但政府可透過行政手段豁免其繳納差餉。

豁免差餉與否的一般考慮因素,是基於社會(例如墳場及火葬場)、行政(例如低於訂明應課差餉租值的物業單位)、政治(例如領事館佔用的物業及軍事用地),以及歷史(例如若干新界鄉村式屋宇)等各方面的廣泛考慮。

豁免物業單位評估差餉的法定條文載於《差餉條例》第36(1)條。有關豁免繳交差餉的規定,則載於根據《差餉條例》第36(2)條及第36(3)條而制定的《差餉(雜項豁免)令》。


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