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租 务 事 宜

住 宅 租 赁

  1. 1. 住 宅 租 赁 的 租 金 或 租 住 权 保 障 是 否 受 到 法 定 管 制 ?

    在 2004年 7月 9日 或 之 后 签 立 的 住 宅 租 赁 的 租 金 及 租 住 权 保 障 不 受 任 何 法 定 管 制 。

    至 于 2004 年 7 月 9 日 前 已 存 在 的 住 宅 租 赁 , 如 旧 有 第 IV 部 的 重 订 租 赁 程 序 于 此 日 期 前 已 展 开 , 则 赋 予 租 客 重 订 租 赁 权 利 的 已 废 除 机 制 将 会 最 后 一 次 适 用 , 而 有 关 各 方 最 终 可 向 土 地 审 裁 处 申 请 以 市 值 租 金 重 订 租 赁 。
  2. 2. 何 谓 「 过 渡 性 终 止 通 知 书 」 ? 在 什 么 情 况 下 须 使 用 该 通 知 书 终 止 住 宅 租 赁 ?

    住 宅 租 赁 以 往 获 第 IV部 赋 予 租 住 权 保 障 。 《 2004年 业 主 与 租 客 ( 综 合 )(修 订 )条 例 》 于 2004年 7月 9日 生 效 后 , 已 将 这 项 保 障 撤 销 。 为 了 让 此 日 期 前 已 存 在 的 租 赁 可 配 合 法 例 的 改 变 , 该 修 订 条 例 订 明 , 这 些 租 赁 只 可 透 过 互 订 协 议 或 「 过 渡 性 终 止 通 知 书 」 而 终 止 。 不 过 , 下 列 情 况 无 须 使 用 「 过 渡 性 终 止 通 知 书 」 :
    1. 旧 有 第 IV部 的 重 订 租 赁 程 序 已 于 2004年 7月 9日 前 展 开 ,
    2. 租 赁 的 任 何 条 款 在 2004年 7月 9日 或 之 后 已 有 转 变 ,
    3. 业 主 与 租 客 在 2004年 7月 9日 或 之 后 另 定 终 止 租 赁 通 知 期 , 或
    4. 租 赁 已 于 2004年 7月 9日 或 之 后 转 让 予 新 租 客 。
  3. 3. 「 过 渡 性 终 止 通 知 书 」 须 于 何 时 送 达 ?

    在 租 赁 届 满 后 , 业 主 必 须 在 拟 终 止 日 期 前 至 少 12个 月 , 向 租 客 送 达 「 过 渡 性 终 止 通 知 书 」 , 而 租 客 则 必 须 在 拟 终 止 日 期 前 至 少 1个 月 , 向 业 主 送 达 有 关 通 知 书 。

    「 过 渡 性 终 止 通 知 书 」 可 在 2004年 7月 9日 或 以 后 随 时 向 对 方 送 达 , 惟 不 得 早 于 下 列 日 期 :
    1. 就 固 定 租 期 租 赁 (fixed term tenancies)而 言 - 租 赁 届 满 日 ,
    2. 就 定 期 租 赁 (periodic tenancies) 而 言 - 在 2004年 7月 9日 当 天 所 属 的 租 赁 期 届 满 日 。

      即 使 业 权 其 后 改 变 , 已 送 达 的 有 效 「 过 渡 性 终 止 通 知 书 」 将 继 续 生 效 。 已 送 达 通 知 书 的 业 主 , 宜 在 临 近 租 赁 终 止 日 期 前 再 提 醒 租 客 , 租 客 则 宜 尽 早 把 迁 出 意 向 通 知 业 主 。

  4. 4. 在 无 须 使 用 「 过 渡 性 终 止 通 知 书 」 的 情 况 下 , 业 主 和 租 客 应 怎 样 终 止 住 宅 租 赁 ?

    2004年 7月 9日 或 之 后 签 立 的 住 宅 租 赁 无 须 使 用 「 过 渡 性 终 止 通 知 书 」 。 上 文 答 2中 所 述 有 关 2004年 7月 9日 前 已 存 在 的 租 赁 的 例 外 情 况 , 亦 无 须 使 用 「 过 渡 性 终 止 通 知 书 」 。 这 些 租 赁 可 按 照 租 赁 条 款 或 经 双 方 议 定 而 终 止 。

    如 果 没 有 以 合 约 形 式 订 立 通 知 期 规 定 或 互 订 协 议 , 下 列 的 普 通 法 原 则 将 一 般 适 用 :
    1. 固 定 租 期 租 赁 (fixed term tenancies)将 在 租 期 届 满 后 终 止 ;
    2. 定 期 租 赁 (periodic tenancies)会 透 过 发 出 迁 出 通 知 书 而 终 止 , 并 须 给 予 与 租 期 长 短 相 若 的 通 知 期 。
  5. 5. 业 主 在 发 出 「 过 渡 性 终 止 通 知 书 」 后 , 可 否 以 自 住 为 理 由 收 回 处 所 的 管 有 吗 ?

    对 于 须 使 用 「 过 渡 性 终 止 通 知 书 」 的 住 宅 租 赁 而 言 , 在 原 租 赁 届 满 后 , 业 主 可 以 处 所 须 作 自 住 为 理 由 , 向 土 地 审 裁 处 申 请 收 回 处 所 。 不 论 是 否 已 送 达 「 过 渡 性 终 止 通 知 书 」 , 业 主 均 可 提 出 申 请 。 收 回 管 有 令 一 经 发 出 , 将 凌 驾 于 业 主 向 租 客 送 达 的 任 何 「 过 渡 性 终 止 通 知 书 」 。
  6. 6. 业 主 以 自 住 为 理 由 而 获 得 土 地 审 裁 处 颁 发 命 令 , 以 收 回 对 处 所 的 管 有 后 , 是 否 须 遵 守 一 些 限 制 ?

    业 主 如 以 自 住 为 理 由 而 获 土 地 审 裁 处 颁 发 命 令 , 收 回 对 处 所 的 管 有 , 将 不 得 在 颁 发 命 令 的 日 期 起 计 24个 月 内 出 租 、 出 售 、 移 转 或 放 弃 管 有 该 处 所 。 处 所 如 果 是 收 回 供 某 人 居 住 , 则 处 所 须 于 颁 发 命 令 后 的 24个 月 内 , 由 该 人 居 住 。 违 反 这 些 限 制 属 刑 事 罪 行 。 不 过 , 在 特 殊 的 情 况 下 , 业 主 可 向 土 地 审 裁 处 申 请 更 改 命 令 。
  7. 7. 业 主 须 于 何 时 向 差 饷 物 业 估 价 署 递 交 「 新 租 出 或 重 订 协 议 通 知 书 」 (表 格 CR 109)以 便 批 署 ?

    业 主 须 于 下 述 情 况 发 生 后 1个 月 内 , 向 差 饷 物 业 估 价 署 署 长 递 交 表 格 以 便 批 署 :
    1. 与 租 客 订 立 新 租 赁 / 分 租 租 赁 ; 或
    2. 与 租 客 续 订 租 赁 / 分 租 租 赁 。
    业 主 如 在 1个 月 期 限 后 才 提 交 该 表 格 , 须 缴 付 费 用 310元 。 如 该 表 格 未 经 署 长 批 署 , 业 主 无 权 提 出 诉 讼 以 追 收 租 金 。
  8. 8. 业 主 可 以 根 据 什 么 法 定 理 由 没 收 住 宅 租 赁 ?

    租 客 如 有 以 下 行 为 , 而 租 赁 协 议 中 没 有 相 关 条 款 , 则 业 主 可 按 该 条 例 第 IV部 没 收 租 赁 :
    1. 没 有 在 限 期 后 15天 内 缴 交 租 金 ;
    2. 将 处 所 作 不 道 德 或 非 法 用 途 ;
    3. 令 业 主 遭 受 不 必 要 的 烦 扰 、 不 便 或 骚 扰 , 包 括 持 续 逾 期 交 租 ; 或
    4. 未 经 业 主 同 意 , 擅 自 改 动 处 所 的 结 构 。

非 住 宅 租 赁

  1. 9. 非 住 宅 租 赁 的 租 金 或 租 住 权 保 障 是 否 受 到 法 定 管 制 ?

    非 住 宅 租 赁 的 租 金 和 租 住 权 保 障 并 无 法 定 管 制 。
  2. 10. 如 何 终 止 非 住 宅 租 赁 ? 是 否 须 要 送 达 「 过 渡 性 终 止 通 知 书 」 ?

    送 达 「 过 渡 性 终 止 通 知 书 」 的 规 定 并 不 适 用 于 非 住 宅 租 赁 。 在 2004年 7月 9日 当 日 或 以 后 签 立 的 非 住 宅 租 赁 , 将 按 租 约 条 款 执 行 。 除 非 业 主 与 租 客 同 意 续 约 或 另 有 安 排 , 否 则 租 赁 将 于 期 满 终 止 。

    2004 年 7 月 9 日 前 已 存 在 的 非 住 宅 租 赁 , 将 以 下 列 方 式 终 止 :
    1. 如 旧 有 第 V 部 的 终 止 租 赁 通 知 书 于 2004 年 7 月 9 日 前 已 有 效 送 达 , 则 该 通 知 书 将 继 续 生 效 , 有 关 租 约 将 于 通 知 书 所 指 明 的 日 期 终 止 。
    2. 如 没 有 送 达 旧 有 第 V 部 的 通 知 书 , 未 届 满 的 租 赁 将 按 照 租 赁 条 款 或 双 方 协 议 而 终 止 。 在 没 有 以 合 约 形 式 订 立 通 知 期 规 定 或 互 订 协 议 的 情 况 下 , 以 下 的 普 通 法 原 则 将 一 般 适 用 :
      1. 固 定 租 期 租 赁 (fixed term tenancies) 将 于 租 期 届 满 后 终 止 ,
      2. 定 期 租 赁 (periodic tenancies) 会 透 过 发 出 迁 出 通 知 书 而 终 止 , 通 知 期 的 长 短 须 与 租 期 相 若 。
    在 没 有 送 达 旧 有 第 V 部 的 通 知 书 的 情 况 下 , 如 要 终 止 租 期 已 届 满 但 仍 以 按 月 形 式 继 续 的 租 赁 , 双 方 可 透 过 互 订 协 议 终 止 租 赁 , 或 在 拟 终 止 租 赁 日 期 之 前 一 个 月 向 对 方 送 达 迁 出 通 知 书 。

杂 项 问 题

  1. 11. 业 主 和 租 客 如 何 决 定 租 赁 属 于 住 宅 性 质 或 非 住 宅 性 质 ?

    订 立 租 赁 的 任 何 一 方 可 向 差 饷 物 业 估 价 署 署 长 申 请 主 要 用 途 证 明 书 , 费 用 为 3,850 元 。 该 证 明 书 是 处 所 在 视 察 当 日 的 主 要 用 途 的 证 据 。 如 租 赁 的 任 何 一 方 对 署 长 的 决 定 感 到 不 满 , 可 向 土 地 审 裁 处 申 请 , 要 求 裁 定 该 租 赁 的 性 质 。
  2. 12. 业 主 与 租 客 如 何 议 定 租 赁 协 议 的 形 式 ?

    该 条 例 并 不 包 含 关 于 租 赁 协 议 的 形 式 的 条 文 , 业 主 与 租 客 可 以 自 由 议 定 协 议 的 形 式 和 全 部 条 款 。 不 过 , 协 议 的 条 款 不 能 意 图 将 有 关 租 赁 摒 除 于 本 条 例 的 适 用 范 围 之 外 。

    业 主 和 租 客 可 参 阅 由 消 费 者 委 员 会 与 地 产 代 理 监 管 局 合 制 的 订 立 租 约 须 知 , 内 有 订 立 租 约 所 需 注 意 事 项 。 民 政 事 务 处 和 有 关 机 构 均 备 有 该 须 知 , 以 供 索 阅 。
  3. 13. 该 条 例 有 没 有 规 管 修 葺 责 任 的 条 文 ?

    《 业 主 与 租 客 (综 合) 条 例 》 并 不 包 含 关 于 修 葺 责 任 的 条 文 , 业 主 和 租 客 如 就 修 葺 和 保 养 责 任 有 争 议 而 不 能 自 行 解 决 , 可 以 提 交 法 庭 审 理 , 由 法 庭 依 据 租 赁 的 明 订 或 隐 含 条 款 和 普 通 法 原 则 裁 决 。
  4. 14. 如 业 主 拒 绝 接 纳 租 金 , 租 客 可 以 怎 样 做 ?

    假 如 业 主 拒 绝 接 纳 租 金 , 租 客 可 选 择 以 邮 递 支 票 方 式 将 租 金 寄 交 业 主 。 如 果 信 件 无 人 认 领 , 租 客 应 保 存 有 关 信 件 , 留 待 将 来 进 行 诉 讼 时 作 为 证 据 。
  5. 15. 如 租 客 欠 交 租 金 , 业 主 可 以 怎 样 做 ?

    如 租 客 拖 欠 租 金 , 业 主 可 以 选 择 采 取 以 下 任 何 一 项 行 动 :
    1. 向 区 域 法 院 申 请 财 物 扣 押 令 。 财 物 扣 押 令 一 经 批 出 , 法 院 执 达 主 任 会 到 有 关 处 所 视 察 , 并 会 检 取 处 所 内 任 何 属 于 租 客 的 可 移 动 资 产 。 如 租 客 未 能 在 指 定 时 间 内 缴 付 欠 租 和 检 取 费 , 法 院 会 将 扣 押 品 出 售 , 售 卖 收 益 将 用 以 抵 销 欠 款 。 财 物 扣 押 令 不 适 用 于 追 讨 逾 期 12 个 月 以 上 的 欠 租 ; 或
    2. 向 小 额 钱 债 审 裁 处 起 诉 租 客 , 追 讨 不 超 逾 75,000 元 的 欠 租 。 如 欠 租 超 逾 75,000 元 , 业 主 可 向 区 域 法 院 提 出 起 诉 ; 或
    3. 向 土 地 审 裁 处 申 请 签 发 收 回 管 有 令 。
    住 宅 租 赁 的 租 客 如 持 续 逾 期 交 租 , 可 被 视 为 令 业 主 遭 受 不 必 要 的 不 便 。 假 如 租 客 不 理 会 书 面 警 告 , 继 续 作 出 这 些 行 为 , 业 主 可 向 土 地 审 裁 处 申 请 签 发 收 回 管 有 令 。
  6. 16. 在 租 赁 协 议 届 满 时 , 业 主 应 注 意 什 么 事 项 ?

    在 租 赁 协 议 届 满 时 , 业 主 应 确 保 租 客 已 完 全 履 行 协 议 内 的 所 有 责 任 , 例 如 清 缴 有 关 物 业 的 差 饷 及 / 或 地 租 等 。 否 则 , 业 主 有 机 会 蒙 受 损 失 。  
  7. 17. 如 租 客 欠 交 差 饷 及 / 或 地 租 , 业 主 可 以 怎 样 做 ?

    如 租 客 欠 交 差 饷 及 / 或 地 租 , 业 主 应 先 行 缴 交 欠 款 , 再 根 据 双 方 所 订 租 约 条 款 向 租 客 追 讨 ( 例 如 业 主 可 从 租 客 缴 付 的 按 金 中 扣 除 欠 款 ) 。 此 外 , 业 主 亦 可 向 租 客 采 取 上 文 第 15a 及 15b 项 的 措 施 , 追 讨 欠 款 。 
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