租务事宜

租客如有以下行为，而租赁协议内没有相关条款，则业主可按该条例第IV部没收住宅租赁：

1. 没有在到期的15天内缴交租金；
2. 将处所用作不道德或非法用途；
3. 造成不必要的烦扰、不便或骚扰，包括持续逾期缴交租金；及
4. 未经业主同意而改动处所的结构。

租赁的任何一方可向署长申请发出证明书，证明处所的主要用途，费用为港币 3,850 元。该证明书，就各方面而言，是作为证明该处所主要用途证明书所列事实的表面证据，及作为证明该处所在视察当日的主要用途的表面证据。

根据条例第IV部，租赁的任何一方可向土地审裁处申请，要求裁定该处所的租赁是否属住宅性质，土地审裁处会就条例第IV部而就问题作出裁决。

「分间单位」指组成建筑物单位一部分的处所。一般而言，规管范围涵盖住宅、工业和商业大厦的分间单位，以及不同类型的分间单位（包括板间房、床位、太空舱、阁楼、笼屋、天台屋和平台屋等），但不包括「寮屋」或「新界豁免管制屋宇」。

租赁如符合以下所有条件，即属条例第IVA部所指的「规管租赁」—

1. 租赁在2022年1月22日当日或之后开始；
2. 租赁属住宅租赁；
3. 租赁中的处所属分间单位；
4. 租客是自然人；
5. 租赁的目的是作为租客本身的住宅；及
6. 租赁并非条例附表6指明的租赁，即租赁并非获豁除租赁（见下述Q8）。

根据条例第IVA部，「单位」就建筑物而言，指该建筑物符合以下两项或其中一项描述的处所—

1. 在该建筑物的建筑图则中，划定为或显示为一个独立单位（不论如何描述）的处所；
2. 在该建筑物的公契中，提述为一个单位（不论如何描述）的处所，而该处所的拥有人，相对于该建筑物其他部分的拥有人或占用人而言，乃有权享有该处所的独有管有权者。

（有关获取建筑图则及公契，见下述Q30及Q31）。

条例附表6指明的租赁获豁除而不属条例第IVA部的适用范围，有关租赁包括—

1. 租赁的业主是雇主，而租客是按照其受雇条款及条件管有处所的雇员，且该等条款及条件规定，租客在不再受雇时须搬离该处所；
2. 符合以下说明的租赁—
   1. 并非分租租赁；
   2. 租赁中的处所在有关建筑物的最近期建筑图则（即于占用许可证就该建筑物发出之日，建筑事务监督根据《建筑物条例》（第123章）批准的最近期的建筑图则）中，被划定为该建筑物单位内的睡房；及
   3. 其业主是自然人及在租赁开始时在该单位内居住；
3. 属在香港房屋协会的「未补价资助出售房屋—出租计划」下的处所的租赁。

因此，如有关租赁出租的处所符合上述的(1)、(2)或(3)项，就不受条例第IVA部所规管。

如口头租赁符合条例下第IVA部属「规管租赁」的所有条件（见上述Q6），该分间单位的口头租赁亦受条例第IVA部所规管。相关法定要求及强制性条款须隐含地纳入该分间单位的口头租赁内。

假如分间单位的业主及租客已以口头达成首期租赁而该租赁已开始，租客可用书面方式要求业主在30日内，将反映有关口头租赁内容的书面租赁协议送达租客。假如业主没有这样做，租客可选择(a)将租金扣起，暂不缴付，直至业主送达租赁协议为止；或(b)于上述30日的指明限期后的7日内，借给予业主不少于30日的事先书面通知，终止该租赁。

一般而言，条例第IVA部的规管范围涵盖住宅、工业和商业大厦的分间单位。如有关分间单位的租赁符合属条例第IVA部所指的「规管租赁」的所有条件（见上述Q6），包括租赁在2022年1月22日当日或之后开始；及租赁属住宅租赁等，该租赁便是「规管租赁」及受有关法例的规管。

如有争议，有关的业主及租客可向土地审裁处申请，要求裁定该处所的租赁是否属条例第IVA部所指的「规管租赁」。如欲了解法庭的申请程序及费用等资料，请浏览司法机构网页或联络土地审裁处（网页：www.judiciary.hk/zh_cn/court_services_facilities/landsf.html；地址: 佐敦加士居道38号；及电话号码: 2771 3034）。

正如上述Q5所指出，条例第IVA部下的「分间单位」并不包括「新界豁免管制屋宇」，原因是「分间单位」乃指组成建筑物单位一部分的处所，而「建筑物」是指按照建筑图则建造或改动以供使用的建筑物或构筑物。在有关条例第IVA部下，「建筑图则」是指(a)建筑事务监督根据《建筑物条例》（第123章）批准的图则；或(b)香港房屋委员会就建筑物而拟备的图则，该建筑物根据《房屋条例》（第283章）第18(2)条属《建筑物条例》所不适用者。由于「新界豁免管制屋宇」不受获批准的建筑图则所涵盖，因此条例第IVA部规管的范围并不包括「新界豁免管制屋宇」。

政府已拟备一份条例第IVA部适用的「规管租赁」的租赁协议范本（“范本”），可于差饷物业估价署（“估价署”）的网页（www.rvd.gov.hk/sc/our_services/tenancy_matters.html）下载，作一般参考之用。 「规管租赁」的业主及租客，可使用范本并因应情况对范本作适当的修订（强制性条款除外）。他们必须留意条例第IVA部所列出适用于「规管租赁」的规定，并确保遵从该等规定。若对如何应用或诠释范本内的条文有疑问，他们应在适当情况下征询其律师或其他专业人士的意见。

根据条例第IVA部，强制性条款须隐含地纳入每项「规管租赁」内。强制性条款对该租赁的业主及租客，均具约束力。「规管租赁」的业主和租客可协商于租赁协议加入其他规定或条文，但倘若这些其他规定或条文与强制性条款有所抵触或不一致的情况，即以强制性条款为准。

不会。范本只作一般参考之用。「规管租赁」的业主及租客可使用范本并因应情况对范本作适当的修订，或自行订立租赁协议，唯不可抵触「规管租赁」的强制性条款或与其不一致。

不可以。即使租赁拟作为一个租期并非2年的租赁，根据条例第IVA部，有关租期仍须视为 2年。分间单位首期租赁的租客，有权享有有关规管周期中的次期租赁，从而享有总共为期4年（首租期2年 + 次租期2年）的租住权保障。

如业主没有合理辩解而拒绝遵从或忽略遵从此项规定，该业主即属犯罪，一经定罪，可处第3 级罚款（港币10,000元），如有关罪行是持续罪行，则可就该罪行持续期间的每一日，另处罚款港币200元。

根据条例第IVA部，「规管租赁」的租客可借给予业主不少于30日的事先书面通知，终止该租赁，但租赁终止的日期不得早于租期第一年的最后一日。

如租赁协议中除条例规定外，没有其他规定容许租客可以在租期内终止租赁，则租客受到条例下租赁终止日期不得早于首期租赁或次期租赁中第一年的最后一日的限制。然而，条例第IVA部并不妨碍「规管租赁」的租客在与业主在达成共识的情况下终止该租赁。在目前情况下，你或可与业主协商提前终止租赁，但业主没有义务接受你的要求。

如租客预期他/她须要在某些情况下提前终止租赁，他/她可于进入首期租赁之前与业主协商，以保障其获得提前终止租赁的权利。条例第IVA部并不局限租客（及只有租客）根据该租赁借通知而终止该租赁的权利。

分间单位首期租赁的业主须在要约期内，采用表格AR1（将于2023年10月起提供），就该分间单位的有关规管周期中的次期租赁，向租客作出次租期要约，并将该要约送达租客。业主须在表格AR1内述明就次期租赁所建议的租金款额，及签署该表格。

要约期指紧接拟达成的次期租赁开始的公历月前的第2个公历月的期间。例子：假设次期租赁于2024年1月内的任何一日开始，有关的要约期则为2023年11月的整个月份。

如租客接受次租期要约，租客须签署由业主送达并载有该要约的表格AR1（将于2023年10月起提供），并在首期租赁届满前将它送达业主。如租客在首期租赁届满前，没有通知业主有关次租期要约已为租客接受，则租客须视为已拒绝接受该次租期要约。

如分间单位首期租赁的业主没有在要约期内，就该分间单位的有关规管周期中的次期租赁，将次租期要约送达租客，业主须视为在要约期届满时已向租客作出次租期要约，而租客须视为已接受该次租期要约及在首期租赁届满时，获授予次租期租赁。

在此情况下，次租期租赁的续期租金，须是租客在首租期租赁中最后应缴付的租金款额，或如次期租赁租金相应的管制百分比是负数，则次期租赁的续期租金须按该百分比下调。

如现正是要约期，而租客仍未收到业主的次租期要约，租客可以考虑联络业主，以了解他/她是否已发出表格AR1（将于2023年10月起提供），而表格在送递过程中被丢失等。

业主或租客毋须将表格AR1（将于2023年10月起提供）递交估价署。根据条例第IVA部，表格AR1是就分间单位在有关规管周期中的次期租赁，供业主与租客作出和接受要约之用。

根据条例第IVA部，业主须保养和维修仅供处所使用的排水渠或污水渠、喉管及电线；及处所的窗户。此外，业主亦须保持其在处所内提供的固定附着物及装置正常运作。业主在收到租客通知要求维修上述项目后，须尽快进行维修。如业主没有履行上述义务，租客可借给予业主不少于30日的事先书面通知，终止有关租赁。或者，租客在可行的情况下可先进行维修，然后向业主追讨有关维修费用。如有需要，租客可诉诸法律行动（例如小额钱债审裁处处理不超过港币75,000元的申索）。

规管租赁会于4年的规管周期届满时终结。业主及租客可自行商议，以双方同意的租金达成新租赁，从而订立为期4年的新规管周期。

「规管租赁」的业主须在不迟于以下时间，将租金按金免息退回予租客⸺

1. 如 ⸺
   1. 该租期是有次租期接续的首租期⸺该租期届满时；或
   2. 该租期是次租期，或是没有次租期接续的首租期⸺租客在以下时间向业主交回有关分间单位在空置情况下的管有后的7日届满时 ⸺
      1. 该租期届满时；或
      2. 该租赁提前终止时；或
2. 清缴根据有关租赁应由租客向业主缴付而仍未付的款项后的7日届满时，

上述时间以较后者为准。

业主可从租金按金中扣除任何欠租款额，或从该按金中扣除任何因租客违反租赁而导致业主蒙受的费用、开支、损失或损害赔偿。

根据条例第120AAZT(2)条，「规管租赁」的业主须在有关租赁的租期开始后的60日内，或根据该条例第IVA部在有关租赁的租期视为开始后的60日内，向差饷物业估价署署长提交填妥的表格AR2。因此，业主不可在「规管租赁」的租期开始前向估价署提交表格AR2。

「规管租赁」的规管周期，须由该分间单位的连续2项「规管租赁」（即首期租赁和次期租赁）所组成，每项「规管租赁」的租期为2年。首期租赁的租客有权获授予次期租赁，从而享有总共为期4年（首租期2年加上次租期2年）的租住权保障。除非在条例第IVA部指明的条文下，相关业主不得在租期届满前终止租赁。即使有关租赁在指明的条文以外订有任何没收租赁权的条件，亦属作废及无效。

根据条例第IVA部，如租客违反条例附表7第4部的相关条文中任何一项，例如没有在到期日后的15日内向业主缴付租金、将处所用作不道德或非法用途等，业主可强制执行重收权或没收租赁权。

业主亦可按条例第IVA部以下规定终止租赁:

1. 条例第120AAZ(7)条
   如业主按租客要求送达租赁协议，而租客没有在收到该租赁协议后的15日内，签署并向业主交回有关租赁协议，及向业主缴回之前被扣起而暂不缴付的租金，业主可藉给予租客不少于15日的事先书面通知，终止有关租赁。
2. 条例附表7第2部第4条
   如业主最终交回加盖印花的租赁协议对应本予租客，而租客在收到该对应本后的15日内，没有向业主缴回之前扣起而暂不缴付的租金，业主可藉给予租客不少于15日的事先书面通知，终止有关租赁。

如有关分间单位的租赁属条例第IVA部所指的「规管租赁」，便受有关法例的规管。「规管租赁」的业主在要求相关租客付还任何指明公用设施及服务的收费（指水、电、煤气或石油气及通讯服务；而通讯服务包括电话（但流动电话除外）、互联网、有线电视、卫星电视）作为租金以外的独立付款时，须向租客出示业主是相关收费的缴费单上指名的支付人的缴费单副本，及提供书面账目显示缴费单的款额是如何就关乎的处所的不同组成部分（其中有关分间单位属一部分）分摊，并且各经分摊款项的总和，不得超过缴费单的款额。

根据条例第IVA部，业主如要求「规管租赁」的租客付还或以其他方式从租客收取任何指明公用设施及服务收费，而所涉款项超过上述书面账目中就有关分间单位显示的经分摊款额或各经分摊款项的总和超过缴费单的款额，该业主即属犯罪。该业主如属首次定罪，可处第 3 级罚款（现时为港币$10,000），如属第二次或其后再被定罪，可处第 4 级罚款（现时为港币$25,000）。

在不违反相关法律的前提下（见上述Q27），「规管租赁」的业主与租客可在订立租赁前自行讨论和协定一套可接受的分摊方法。

若业主涉嫌违反条例第IVA部的规定，例如滥收杂费或指明公用设施及服务（包括水、电）收费的付还，有关投诉人可透过热线、电邮或亲身向差饷物业估价署（“估价署”）举报。估价署在知悉有关情况后，会按条例调查及跟进；如有需要，会实地视察，并因应实际情况就个别个案考虑是否需要采取法律行动。

就查阅建筑事务监督根据建筑物条例（第123章）批准的「建筑图则」或订购其副本，你可─

1. 使用屋宇署的「百楼图网」系统(www.bd.gov.hk/sc/resources/online-tools/BRAVO-online-building-records/index.html)；或
2. 亲身前往屋宇署的楼宇资讯中心，地址为九龙油麻地海庭道11号西九龙政府合署北座屋宇署总部2楼（电话：2626 1207）。

截至2021年12月底，查阅图则、文件及相片的订明费用为每款档案类别港币36元；复印经核证图为每张港币42元；经核证文件和相片的订明费用则为每张8元。

至于由香港房屋委员会就建筑物而拟备的「建筑图则」，而该建筑物根据房屋条例（第283章）第18(2)条属建筑物条例所不适用者，你可─

1. 使用独立审查组的房屋署图则查阅网(https://eservices.housingauthority.gov.hk/hebros/)；或
2. 致电独立审查组热线（电话：3162 0621），预约亲身前往房屋署服务柜位，地址为九龙黄大仙龙翔道138号龙翔办公大楼8楼。

截至2021年12月底，查阅图则及文件的订明费用为每款档案类别港币36元至港币37元；复印图则及文件的订明费用为每张港币1.1元至港币45元，视乎记录的类型而定。

有关公契，你可透过以下方法缴交订明费用要求复印服务：

1. 使用土地注册处的「综合注册资讯系统」网上服务(www.landreg.gov.hk/chs/services/services_b_2.htm)；或
2. 前往以下土地注册处的办事处：
1. 土地注册处客户服务中心 – 香港金钟道66号金钟道政府合署19楼（电话：3741 2423）；
2. 大埔查册中心 – 大埔乡事会街8号大埔综合大楼4楼（电话：2653 5859）；
3. 荃湾查册中心 – 荃湾青山公路174至208号荃湾多层停车场大厦11楼（电话：2416 3505）；或
4. 元朗查册中心 – 元朗桥乐坊2号元朗政府合署暨大桥街市7楼（电话：2475 0341）。

截至2021年12月底，订购大厦公契副本的订明费用为港币100元。

如就处所的租赁是否属住宅租赁出现争议，及该处所的主要用途与该争议有关，则该处所的业主或租客可向署长递交表格TR4，要求为该处所发出主要用途证明书，费用全免。即使就处所的租赁是否属住宅租赁没有出现争议，该处所的业主或租客亦可向署长递交表格TR4D和有关费用，要求为处所发出主要用途证明书。有关申请详情，请参阅差饷物业估价署网页www.rvd.gov.hk/sc/public_forms（表格＞租务事宜）相关表格的注释。

如「规管租赁」中的分间单位被法定命令要求拆卸，相关人士有责任履行该法定命令。条例第 IVA 部并非将分间单位合法化，针对分间单位的租务管制并不会影响有关当局按照现行法例采取的执法行动。条例第IVA部不妨碍「规管租赁」的租客在双方达成共识的情况下，在租期届满前向业主提早退租。因此，业主必须与租客商讨并达成共同协议，在可能的情况下终止有关租赁。

如「规管租赁」的租客在租期内去世，租客根据条例第IVA部有权在其在生时享有的「规管租赁」之下已存在的利益及保障，在该租客去世后，可由在该租客去世时与其在该分间单位同住的家庭成员取得。根据条例第IVA部，就任何人而言，「家庭成员」指—

1. 该人的配偶；
2. 该人的父母；
3. 该人的成年子女；
4. 该人的祖父母或外祖父母；或
5. 该人的成年孙或成年外孙。

子女包括非婚生子女、继子女及循法律认可方式领养的子女，而父母、孙、外孙及祖父母、外祖父母均须据此解释。

若有关租赁属条例第IVA部范围内的「规管租赁」（见上述Q6），业主须提交表格AR2。若有关租赁属条例第IV部范围内的住宅租赁（见上述Q2），业主须提交表格CR109。业主须注意在有关法定时限前向估价署提交适用的表格AR2或表格CR109（见上述Q16及Q2）。

非住宅租赁的租金和租住权保障并无法定管制。

条例并不包含规管租赁协议形式的条文，业主与租客可以自由议定协议的形式以配合双方的需要及情况。如果业主与租客无法解决就协议而产生的租赁纠纷，任何一方均可透过法律程序来处理有关事宜。

就条例第 IVA 部的规管租赁，运输及房屋局已拟备条例第 IVA 部适用的规管租赁的租赁协议范本（“范本”）并上载差饷物业估价署(“估价署”)网页(www.rvd.gov.hk/sc/our_services/tenancy_matters.html），以作一般参考之用。规管租赁的业主和租客可以使用该范本，并配合他们的实际需要作出适当修改（强制性条款除外）。

地产代理监管局与消费者委员会合制订立租约须知，以协助业主和租客了解订立租约所须注意事项、条款及双方的权益及义务。详情请浏览地产代理监管局网站 (www.eaa.org.hk)。

除了条例附表7第5条规定一些关于保养及维修的强制性条款，作为条例第 IVA 部适用的规管租赁下业主义务的一部分，条例并不包含关于维修责任的条文。业主和租客可以自由议定适当的条款（适用于规管租赁的强制性条款除外）。如业主和租客就保养及维修事宜出现争议而不能自行解决，任何一方均可透过法律程序来处理有关事宜。

假如业主拒绝接纳租金，租客可选择将租金以邮递支票方式寄交业主。如果信件无人认领，租客应保存有关信件，留待将来进行法律诉讼时作为证据。

如租客拖欠租金，业主可以选择采取以下其中一项行动：

1. 采用一项称为“扣押”的特别程序，由区域法院颁令，指示执达主任扣押租客的财物。如果租客仍然不缴付租金，便会将财物出售，并将所得收益用作偿还欠租之用。申请表格及誓章表格可向区域法院登记处索取。填妥的表格交回区域法院登记处后，即完成初步程序。区域法院会在扣押财物后向业主发出通知。不过，如果业主追讨超过12个月的欠租，这项扣押程序便不适用，业主应该按照正常程序以违约理由提出诉讼；
2. 于小额钱债审裁处向租客提出诉讼，以追讨不超逾港币75,000元的欠租。如欠款超逾港币75,000元，业主可于区域法院向租客提出诉讼；或
3. 向土地审裁处申请签发收回管有令。

住宅租赁的租客如持续逾期缴交租金，可被视为令业主遭受不必要的不便。假如租客不理会书面警告而继续作出有关行为，业主可向土地审裁处申请签发收回管有令。